Какими налогами облагается зарубежная недвижимость

Какие налоги могут быть за границей
Кто оплачивает налог на доход
Как учитывать налог на доход от сдачи в аренду жилья
Как учитывать налог на доход с продажи жилья за рубежом

Налоги на недвижимость и доходы с нее резидент России платит по правилам российского законодательства. Когда собственность находится в России — это логично. Но если недвижимость за границей, на нее распространяется и действие законов другой страны.

Разберемся, с какими налогами сталкиваются владельцы зарубежного жилья.

Какие налоги могут быть за границей

Налог на имущество. По общему правилу этот налог взимается в стране, где находится недвижимость. Ставка и система оплаты зависит от местного законодательства. В России за недвижимость за рубежом налог платить не надо.

Налог на наследство. Этот налог есть не во всех странах, но при покупке недвижимости за рубежом полезно узнать систему передачи ее в наследство. Чаще всего наследование недвижимости проходит по законам страны, в которой она находится.

Ставка налога на наследство может быть очень высокой и превышать половину стоимости имущества. Например, во Франции, в зависимости от стоимости недвижимости и степени родства, она колеблется от 5 до 60 %. В России налог на наследство отменен в 2005 году.

Местные налоги. В некоторых странах могут быть свои специфические налоги, которые затронут вашу недвижимость. Например, в ряде европейских стран есть дополнительный ежегодный налог на роскошь. Им облагаются, как правило, не доходы, а активы, если их стоимость превышает определенную планку.

!!!Важно. Все эти налоги платятся или не платятся в стране, где находится недвижимость и никак не влияют на налоги, которые надо оплачивать в России за доход с иностранной недвижимости.

Кто оплачивает налог на доход

За факт владения недвижимостью за рубежом в России налог платить не нужно. Единственное, что представляет интерес для налоговых органов — это доход с зарубежной недвижимости. Чаще всего вы его получаете при продаже жилья или сдаче в аренду. Доход облагается налогом и в стране, в которой находится ваша недвижимость. Возникает риск двойного налогообложения. В некоторых случаях его можно избежать.

Более чем с 80 странами у России заключено соглашение, которое позволяет избежать двойного налогообложения. При наличии такого договора уже оплаченный в одной стране налог учитывается в другой.

Подробно о том, как работает соглашение об избежании двойного налогообложения, мы рассказывали в материале «Как правильно платить налог на доход с иностранных акций».

К сожалению, если соглашение об избежании двойного налогообложения между странами не заключено, то придется платить налог дважды. Налоговые системы обеих стран действуют автономно, и никакого учета уже оплаченного налога производиться не будет. В России с 1 января 2021 года ставка подоходного налога 13 и 15 %.

!!!Важно. Не забывайте, что все налоговые расчеты в России производятся в рублях. Доход, полученный в иностранной валюте, также пересчитывается в рубли по курсу Центробанка на день зачисления на счет.

Как учитывать налог на доход от сдачи в аренду жилья

Учитывать уже уплаченный налог можно, если между Россией и страной, в которой находится недвижимость, заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Как правило, в первую очередь налог с дохода от сдачи в аренду жилья оплачивается в стране, в которой находится недвижимость. Хотя иногда местное законодательство допускает возможность уплаты налога сначала в стране резидентства.

Если сумма, которую уже заплатили, будет ниже 13 или 15 % подоходного налога в России, то в российский бюджет доплачивается разница. Если выше — то ничего доплачивать не надо, но и переплату вам никто возвращать не будет. Например, в Испании налоговая ставка для нерезидентов Евросоюза — 24 %. Вы заплатите налог в Испании полностью, но тогда в России платить ничего не придется.

При расчете суммы к доплате не забывайте, что в России весь полученный доход облагается налогом, никакие местные вычеты в расчет не берутся. Так, во Франции законодательство дает возможность учитывать расходы на содержание жилья при расчете налогооблагаемой базы. Можно списать до половины суммы.

Пример:

Со сдачи в аренду жилья во Франции вы заработали 600 тыс. рублей, но за счет расходов на содержание уменьшили налогооблагаемую базу до 300 тыс. рублей.

Как для нерезидента минимальная ставка для вас 20%, то есть к оплате 60 тыс. рублей. Но в России эти вычеты не учитываются, и 13 % налога будут начислять на 600 тыс. рублей дохода, то есть 78 тыс. рублей.

С учетом уже оплаченного во Франции налога надо доплатить в России 18 тыс. рублей.

Как учитывать налог на доход с продажи жилья за рубежом

Российское налоговое законодательство не выделяет зарубежную недвижимость в отдельную категорию при налогообложении. На нее распространяются такие же правила, что и на недвижимость в России.

Доход от продажи зарубежной недвижимости не будет облагаться налогом в России, если будут выполнены условия минимального срока владения недвижимостью:

  • для приобретенной до 1 января 2016 года — 3 года;
  • для приобретенной после 1 января 2016 года — по общему правилу 5 лет, в некоторых случаях минимальный срок владения можно сократить до 3-х лет;
  • для полученной по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Отдельно отметим, что это правило распространяется только на жилые помещения.

Если эти условия не соблюдаются или недвижимость коммерческого назначения, то доход с продажи декларируется в России и оплачивается подоходный налог.

В стране, в которой находится недвижимость, будут действовать свои условия налогообложения сделок купли-продажи. Как и налог на доход со сдачи в аренду, налог с продажи может быть засчитан в России в рамках устранения двойного налогообложения.