Сдаем квартиру в аренду

Что такое НДФЛ со сдачи квартиры
Как уменьшить сумму налога
Как налоговая узнает о сдаче жилья в аренду

Рассказываем, как не остаться в минусе и не попасть на штрафы, если квартира в аренде, а налоговый орган об этом не в курсе.

Что такое НДФЛ со сдачи квартиры

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физическому лицу, так и юридическому.

Если квартиру арендует частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется наём. Если арендатор — организация, применяется термин «аренда». За разными понятиями кроется различный подход в исчислении и уплате НДФЛ.

Кто платит НДФЛ

  1. Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то компания-арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно оплачивает НДФЛ в бюджет, когда перечисляет арендные платежи. Вам ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.

Иногда в тексте договора указывают, что арендатор не обязан удерживать сумму НДФЛ. Это неправильно. Ваша задача — в конце года проверить добросовестность арендатора. В противном случае есть риск получить штраф от налогового органа.

Как это сделать. Обратите внимание на следующие строки из справки 2-НДФЛ: аренда квартиры, сумма выплаченного дохода и сумма удержанного НДФЛ при сдаче квартиры. Такую справку по вашему запросу предоставит арендатор.

 Итак, если в справке 2-НДФЛ вы увидите, что налог не удержали, придется все делать собственными силами, включая заполнение 3-НДФЛ. Аренду квартиры и другие доходы вносим в общую декларацию, туда же вписываем данные о налоговых вычетах. Процедура непростая, поэтому если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью в наш сервис.

Налоговые эксперты НДФЛка.ру проверят подтверждающие документы и направят в ИФНС без вашего участия. Вам не придется стоять в очередях, общаться с налоговым инспектором и даже ждать окончания камеральной проверки — просто закажите услугу «Быстровычет» и получите деньги в течение 7 дней.

  1. Если квартиру снимает физическое лицо, то  налог при сдаче квартиры платит арендодатель, то есть вы. Вы же самостоятельно заполняете форму 3-НДФЛ и сдаете налоговую отчетность в инспекцию.

В этом случае необходимо заключить договор аренды. Правильный договор убережет вас от недобросовестных арендаторов и поможет защитить имущество от порчи, нервы от любопытства соседей, а кошелек от лишних трат на случай чрезвычайного происшествия.

Зафиксировать в договоре можно все: в каком состоянии и какая мебель находится в квартире, кто возместит затраты на ремонт, если затопили соседей или сожгли плиту, когда, в каком размере и каким образом оплачиваются счета, размер обеспечительного платежа и возможность проживания в квартире домашних животных.

Обеспечительный платеж — это сумма, которая застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц. Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи погашены и нет взаимных претензий.

В каком размере и с каких платежей нужно платить налог при сдаче квартиры

Если сдаете квартиру как физическое лицо, то ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%. Весь доход нужно показать в декларации 3-НДФЛ: аренда квартиры, официальная зарплата, подарки, вознаграждения,  выигрыши в лотерее и прочее. Включить нужно все доходы. И не важно — заплатили вы с них НДФЛ или нет.

Налоговый орган может потребовать подтверждающие документы к декларации 3-НДФЛ. Аренду квартиры и ваш доход удостоверяют: договор с арендатором, акты приема-передачи денежных средств, выписка с банковского счета, куда поступали безналичные платежи.

Из налоговых платежей можно исключить расходы на коммунальные услуги, но не все.  Если арендатор оплачивает их самостоятельно — это его расходы, но если он возмещает их вам, то здесь возможны две ситуации:

  1. Если коммунальные услуги оплачиваются по счетчику, то это возмещение затрат, которыми пользовался арендатор. Это не ваша выгода и налог при сдаче квартиры в этом случае платить не нужно. Основанием для подтверждения этого факта будут являться сведения приборов учета.
  2. Если счетчиков нет или арендатор возмещает вам затраты на общедомовые расходы, то это уже коммерческая выгода, то есть доход. А доход подлежит налогообложению.

Итак, декларировать доходы не потребуется только в том случае, если арендатор юридическое лицо или ИП, и он, как и положено, заплатил налог в бюджет.

Декларацию в налоговую инспекцию нужно заполнить и подать до 30 апреля следующего года после получения дохода и заплатить НДФЛ не позднее 15 июля. Срок уплаты налога определен пунктом 4 статьи 228 НК РФ.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и коммунальных платежей, — процесс сложный. И даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете. Правильно заполнить 3-НДФЛ и оформить налоговый вычеты помогут эксперты НДФЛка.ру и, заодно, подскажут наиболее выгодные варианты сдачи квартиры в аренду.

Как уменьшить сумму налога

Существуют законные способы, как уменьшить или не платить налог на доход.

Получить налоговый вычет

Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли индивидуальный инвестиционный счет — у вас есть право вернуть средства из бюджета и возместить затраты на оплату 13% НДФЛ на доход от сдачи жилья.

Зарегистрировать ИП

Второй вариант — сдавать квартиру не как физическое лицо, а как юридическое. Для этого нужно открыть ИП и разобраться с режимами налогообложения.

Три примера наиболее подходящих налоговых режимов для сдачи квартиры:

  • ИП на упрощенной системе налогообложения с методом расчета налога 6% от дохода.
  • ИП на упрощенной системе налогообложения с методом расчета «доходы-расходы» платит 15% налога с разницы, но затраты должны быть подтверждены документально.
  • ИП на патентной системе вместо налога оплачивает патент.

Индивидуальный предприниматель  дополнительно перечисляет взносы на пенсионное и медицинское страхование, но освобождается от налога на имущество, если сдает несколько квартир в аренду. Об этом нужно уведомить ФНС.

Оцените количество квартир, которые будете сдавать, стоимость аренды жилья, размер коммунальных расходов, планируемые затраты на ремонт и любые другие, которые сможете предъявить налоговой и выбирайте оптимальный вариант.

Получить статус самозанятого

Регистрация в качестве самозанятого — еще один вариант снижения налогового бремени при сдаче недвижимости в аренду.

Специальный налоговый режим или налог на профессиональный доход позволяет платить налог по ставке 4%, если сдаете квартиру физическому лицу и 6%, если арендатор организация или ИП.

При регистрации самозанятый получает льготу в размере 10 000 рублей, которая уменьшает размер налогов на 2% при работе с физическими лицами и на 1% с юридическими, пока не спишется полностью.

Из очевидных минусов: нет пенсионных и социальных отчислений, а значит, не идет стаж и не формируются пенсионные накопления. Кроме того нельзя нанимать сотрудников, а максимально допустимый годовой доход самозанятого не может превышать 2,4 млн рублей в год. Если предполагаете сдавать несколько дорогих квартир, этот режим вам не подойдет.

Как налоговая узнает о сдаче жилья в аренду

Налоговая инспекция может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в аренду. Для этого есть разные источники информации:

  • Соседи, которым надоел шум в вашей квартире или не нравится постоянная смена жильцов, могут сообщить о вашей квартире в налоговый орган.
  • Риелторы, у которых налоговая проводит проверки. В ходе проверки инспектор может обнаружить реестр собственников квартир.
  • Мигранты и гастарбайтеры, обязанные регистрировать место своего пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в налоговую.
  • Военнослужащие и сотрудники предприятий, которые получают компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации.
  • Росреестр подает в ФНС сведения о владельцах нескольких квартир. Нетрудно проверить, сдаются ли лишние квартиры.

Если налоговая заподозрит факт уклонения от уплаты НДФЛ, то инициирует проверку, начислит НДФЛ и выставит штрафы.

Лучший выход — консультационная поддержка специалистов по налогам НДФЛка.ру. Тогда вам не придется самостоятельно заполнять декларацию 3-НДФЛ, и, возможно, платить налог на доход от аренды.