Налоговый вычет при продаже гаража

Кто платит налог с дохода от продажи гаража
Налоговый вычет с дохода от продажи гаража
Как влияет кадастровая стоимость на налог
Как отчитаться и получить налоговый вычет за гараж

Нам часто задают вопрос — нужно ли платить налог с продажи гаража? Как его законно уменьшить?  Доходы физических лиц от операций с имуществом облагаются НДФЛ в размере 13 или 15%. Для нерезидентов ставка повышена до 30%. Расскажем, какие льготы может использовать продавец для снижения своего налога.

Кто платит налог с дохода от продажи гаража

В первую очередь нужно определиться со сроком владения. Он исчисляется от даты регистрации гаража в Росреестре либо со дня подписания Акта приема-передачи в ГСК при условии, что паевые взносы полностью погашены. 

Если гараж числился за вами более пяти лет, то подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог не надо. Основание: п. 4 ст. 217.1 НК РФ. При владении гаражом меньше пяти лет доход с продажи облагается НДФЛ. В назначенные сроки вы должны подать декларацию и уплатить налог.

Есть исключения, когда доход не облагается налогом, если продавец владел имуществом менее пяти, но более трех лет. Это может быть подарок от близкого родственника, наследство, приватизированная недвижимость и имущество, полученное плательщиком пожизненной ренты. Основание: п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Выполняться должно хотя бы одно из условий.

С 2019 года нерезиденты РФ также освобождаются от налогообложения доходов, полученных от продажи имущества, при условии соблюдения минимального срока владения (три года или пять лет).

Налоговый вычет с дохода от продажи гаража

Бывший владелец может уменьшить доход, полученный при продаже гаража, на вычет в размере 250 000 рублей или на сумму подтвержденных расходов на приобретение. Основание: п. 2 ст. 220 НК РФ. Таким образом, продавец частично или полностью освобождается от налогового бремени. Для получения права на вычет нужно быть резидентом РФ. О том, кто такие резиденты, читайте в нашей статье.

Вы вправе выбрать вариант, который позволит минимизировать доход и, соответственно, налог с продажи. Но только один.

Пример:

Алексей продает гараж, которым владел два года, за 850 000 рублей. Покупка обошлась дешевле — 750 000 рублей. Есть документы на фактические расходы.

Вариант 1.  Применение налогового вычета в размере 250 000 рублей

Облагаемый доход = 600 000 рублей (850 - 250) 
НДФЛ = 78 000 рублей (600 000 * 13%)

Вариант 2. Уменьшение налоговой базы на стоимость покупки

Облагаемый доход = 100 000 рублей (850 - 750)
НДФЛ = 13 000 рублей (100 000 * 13%)

Выгоднее заплатить НДФЛ, рассчитанный по второму варианту, то есть с разницы между стоимостью покупки и продажи. При отсутствии документов на покупку продавец применит менее выгодный способ — фиксированную льготу в размере 250 000 рублей.

Как влияет кадастровая стоимость на налог

При определении налоговой базы следует учитывать кадастровую стоимость объекта. Сравниваем стоимость гаража по договору купли-продажи с кадастром. Доходом будет считаться большая из величин: цена по договору либо 70% от кадастровой оценки имущества на 1 января года продажи.

Если полученная сумма ниже по документам, то продавец обязан уплатить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости. Основание: ст. 214.10 НК РФ.

ИФНС, обнаружив нарушение, вправе пересчитать налоговую базу и доначислить НДФЛ. При перерасчете налоговый инспектор должен учесть вычет 250 000 рублей.

Пример:

Сергей продал гараж, принадлежавший ему три года, за 410 000 рублей. Кадастровая стоимость объекта — 600 000 рублей. 

Ему придется заплатить НДФЛ в сумме 22 100 рублей (600 000 * 70% - 250 000) * 13%, где 250 тыс. — фиксированный вычет.

Если у Сергея есть документы на покупку гаража, где сумма больше вычета 250 тысяч, он применит вычет расходов на приобретение.

Обратите внимание:

 

Если в течение одного года вы продали несколько гаражей или, например, гараж и автомобиль, то льгота в размере 250 тысяч предоставляется на совокупный доход от всего проданного имущества.

За гараж, находящийся в долевой собственности, каждый дольщик вправе получить вычет по 250 тысяч. Но продажа каждой доли должна оформляться отдельным договором купли-продажи.

Физлица — нерезиденты РФ не вправе применять налоговый вычет при продаже имущества.

Как отчитаться и получить налоговый вычет за гараж

Вычет предоставляется налоговым органом на основании декларации 3-НДФЛ и обязательных документов. Отчитаться нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Рассчитанный к уплате налог нужно перечислить до 15 июля текущего года.

С 2022 года можно не декларировать доходы от продажи нежилого объекта, сумма которого не больше 250 000 рублей. Основание: Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.

Если налог с продажи гаража в 2021 году равен 0 по иной причине, например, доход больше 250 тысяч рублей, но меньше покупных расходов, то декларация подается в общем порядке.

Если вам сложно разобраться, нужно ли вам платить налог или как его можно уменьшить, обращайтесь в онлайн-сервис НДФЛка.ру. Наши специалисты проанализируют документы, заполнят декларацию с учетом положенных льгот и отправят в инспекцию.