Берется ли налог с сумм, затраченных на оплату услуг ЖКХ?

Берется ли налог с сумм, затраченных на оплату услуг ЖКХ?

Татьяна Д / 20 февраля 2015 г.

Добрый день! Я как ИП сдаю внаем нежилое помещение. В первые раз собираюсь заполнить декларацию на прошлый год. Вопрос: берется ли налог с сумм, затраченных на оплату услуг ЖКХ или нет? В договоре прописано, что арендная плата состоит из двух частей: неизменяемой - 80.0 рублей и изменяемой, состоящей из оплаты услуг ЖКХ. Я как ИП, получающий доход (из расчета 80 тысяч х 12 месяцев), весь год платила соответствующие налоги. А теперь задумалась: не берется ли, случайно, налог еще и с тех сумм, которые затрачены на оплату услуг ЖКХ?



Суфиянова Татьяна, Налоговый консультант / ответ от 20 февраля 2015 г.
Суфиянова Татьяна Ивановна

Татьяна, добрый день.

Расскажите мне, пожалуйста, вы какую систему налогообложения применяете.

Татьяна Д / дополнение от 20 февраля 2015 г.
Упрощенную, 6%
Суфиянова Татьяна, Налоговый консультант / ответ от 20 февраля 2015 г.
Суфиянова Татьяна Ивановна

Вам не надо заполнять декларацию 3-НДФЛ и платить налог по общепринятой системе налогообложения. А вот по вашей "упрощенке" в состав доходов включается вся сумма, которая поступает от клиента (арендатора) за услугу по аренде.

В договоре аренды пропишите условие, отдельно, что есть оплата за аренду, а есть возмещение "коммуналки", чтобы потом не было спорных вопросов с налоговиками.

Татьяна Д / дополнение от 20 февраля 2015 г.
Эээ Не совсем поняла, что значит НЕ НАДО заполнять декларацию 3-НДФЛ и платить налог по общепринятой системе налогообложения? Мне сказали, все ИП до 1 апреля обязаны подать декларацию и отчитаться о доходах за прошлый год... В договоре написано: "2.1. Арендная плата за временное пользование Нежилым помещением состоит из двух частей: 2.1.1. Постоянной части – в размере фиксированной суммы – 80.000 (восемьдесят тысяч) рублей 00 коп. с 15 января 2014 года по 31 декабря 2014 г. 2.1.2. Переменно-ежемесячной части – в размере перевыставленной Арендатору стоимости коммунальных услуг, потребленной электроэнергии и прочих, сопутствующих эксплуатации Нежилого помещения, расходов Арендатора на основании счетов, счетов-фактур Арендодателя и копий первичных учетных документов и счетов-фактур, выставляемых Арендодателю эксплуатирующими организациями". Это - правильная формулировка? Еще у меня идет налоговый вычет по ипотечным процентам. То есть я же в любом случае декларацию подаю?
Суфиянова Татьяна, Налоговый консультант / ответ от 20 февраля 2015 г.
Суфиянова Татьяна Ивановна

Вы пишите, что применяете УСН, поэтому надо сдавать декларацию по "упрощенке", а не 3-НДФЛ.

Татьяна Д / дополнение от 20 февраля 2015 г.
Тогда что, получается, что мне ДВЕ декларации надо сдавать? По упрощенке - как ИП, 3-НДФЛ - как физлицо по налоговому вычету на ипотечные проценты? А что с формулировкой по арендной плате? Правильно в договоре?
Суфиянова Татьяна, Налоговый консультант / ответ от 20 февраля 2015 г.
Суфиянова Татьяна Ивановна

Если вы будете получать параллельно налоговый вычет, то тогда да, вы будете делать две налоговые декларации.

Татьяна Д / дополнение от 20 февраля 2015 г.
В договоре написано: "2.1. Арендная плата за временное пользование Нежилым помещением состоит из двух частей: 2.1.1. Постоянной части – в размере фиксированной суммы – 80.000 (восемьдесят тысяч) рублей 00 коп. с 15 января 2014 года по 31 декабря 2014 г. 2.1.2. Переменно-ежемесячной части – в размере перевыставленной Арендатору стоимости коммунальных услуг, потребленной электроэнергии и прочих, сопутствующих эксплуатации Нежилого помещения, расходов Арендатора на основании счетов, счетов-фактур Арендодателя и копий первичных учетных документов и счетов-фактур, выставляемых Арендодателю эксплуатирующими организациями". Это - правильная формулировка? В данном случае я плачу налог только с 80 тысяч? Или есть разночтения?
Пентегова Светлана, налоговый консультант / ответ от 20 февраля 2015 г.
Пентегова Светлана Витальевна

Здравствуйте, Татьяна.

При таких формулировках вам нужно включать компенсацию арендной платы в состав ваших доходов, облагаемых 6-ю%. Чтобы избежать лишних трат в данном случае вам будет выгодно заключить посреднический, например, агентский договор на коммунальные услуги. При таком варианте вы обязуетесь от своего имени приобретать для арендатора коммунальные услуги, а арендатор компенсирует вам эти расходы и выплачивает вознаграждение. В налогооблагаемые доходы в вашем случае попадет только сумма вознаграждения. 

Татьяна Д / дополнение от 21 февраля 2015 г.
Добрый день! Спасибо за консультацию! Но дело в том, что когда пристально посмотрела про агентский договор в интернете, нашла такую фразу: "расходы арендодателя по договору с поставщиком коммунальных услуг можно признать осуществленными без заключенного агентского договора. И тогда необходимые суммы возмещения невозможно будет исключить из состава доходов арендодателя, ведь они будут являться прочим поступлением денежных средств". И что тогда делать? Ведь я заключала договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг задолго до того, как оформила договорные отношения с арендаторами! :-((
Татьяна Д / дополнение от 21 февраля 2015 г.
Ой, не полностью, оказывается, скопировался текст: "Смена арендатора здания – вполне обыденное явление. Арендодатель с каждым новым арендатором в рассматриваемой ситуации будет заключать собственный агентский договор (или, к примеру, договор комиссии). Выходит, что договор с поставщиком коммунальных услуг будет заключаться намного раньше, нежели посреднический договор. В пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» в то же время сказано, что сделка, которая совершена до установления отношений по договору комиссии, не будет признана заключенной для исполнения поручения комитента. Эти разъяснения применяется и к агентскому договору ввиду статьи 1011 Гражданского кодекса РФ. Это значит, что расходы арендодателя по договору с поставщиком коммунальных услуг можно признать осуществленными без заключенного агентского договора. И тогда необходимые суммы возмещения невозможно будет исключить из состава доходов арендодателя, ведь они будут являться прочим поступлением денежных средств". Но суть та же: я заключала договоры со всеми организациями (энерго, водоканалом и пр.) гораздо РАНЬШЕ, чем договор с арендаторами :-((( Что делать? Как правильно составить с арендаторами договор и какой, чтобы не платить налог с коммуналки, ведь это - НЕ мой доход, а возмещение моих расходов? :-((
Пентегова Светлана, налоговый консультант / ответ от 21 февраля 2015 г.
Пентегова Светлана Витальевна

Татьяна, да, вероятность, что налоговые органы не признают договор посредническим, если он заключен с арендатором после заключения договоров с коммунальными службами, есть. Но по тому варианту, как сейчас у вас прописаны договоры (постоянная, переменная часть арендной платы) налогообложению несомненно подлежит вся сумма платежей от арендатора. По логике понятно и мы вас поддерживаем, что данные платежи не являются вашим доходом, а являются всего лишь компенсацией ваших расходов, но при данной системе налогообложения (УСН 6%), налоговые органы приравнивают эти компенсации к налогооблагаемым доходам. Что можно сделать: 

1. Добавить к  переменной части 6%, компенсируя тем самым налог. 

2. Сменить объект налогообложения на "доходы минус расходы". В этом случае вы сможете учитывать платежи коммунальным службам в составе расходов, а налог будете уплачивать только с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

3. Замкнуть платежи коммунальным службам напрямую на арендатора. 

Татьяна Д / дополнение от 22 февраля 2015 г.
Большое спасибо за ответ!