Порядок расчета налога (покупка и продажа квартиры в одном году)

Многие граждане в одном и том же году продают имущество и на вырученные деньги тут же покупают новое жилье.

Обращаем ваше внимание на то, что если квартира или дом, которые вы продали, принадлежали вам на праве собственности три года или более, тогда вам не надо вообще заполнять и сдавать декларацию 3-НДФЛ (платить налог в бюджет).

Ниже представленные примеры и расчеты действительны для тех случаев, когда проданное имущество находилось в собственности менее трех лет.

Итак, рассмотрим порядок расчета налога на примерах:

Пример № 1

Гражданин купил квартиру за 3,5 млн руб. в октябре 2014 года, а в декабре того же года он продал жилой дом, который ему достался по наследству. Стоимость продажи дома составила 2,4 млн руб.

Сначала надо заполнить декларацию 3-НДФЛ (это обязанность) и внести в нее данные по продаже недвижимости. Сумма дохода у нас составляет 2 400 000 рублей, но мы ее можем уменьшить на, так называемый, имущественный вычет при продаже, размер которого составляет 1 млн руб. И в итоге налоговая база наша составит 1,4 руб.

Далее в декларации надо отразить сумму покупки нового жилья. Максимальный размер имущественного вычета, установленный Налоговым кодексом, составляет 2 млн руб. Поэтому, мы отражаем в декларации именно сумму 2 млн руб. И эта сумма вычета “погасит” налоговую базу и остается еще остаток вычета в размере 600 000 рублей, с которых можно вернуть налог 13%.

Если у гражданина, кроме дохода от продажи, был еще доход, например, он работал и получал заработную плату, тогда он на основании справки 2-НДФЛ с места работы внесет данные по доходу в состав декларации.

Допустим, работодатель (как налоговый агент) удержал из заработной платы налог за 2014 год в сумме 52 000 рублей и получил доход за прошлый год в размере 400 тыс.руб. Так вот, наш гражданин по факту продажи имеет право не только не платить НДФЛ, но и еще вернуть налог в размере 52 тыс.руб. и остаток неиспользованного  имущественного вычета перенести на 2015 год в размере 200 тыс.руб.

В нашем примере гражданин обязан только сдать декларацию 3-НДФЛ и не опоздать со сроками. Это важно, а платить налог по нашим данным ему не надо.

Вот если бы у него сумма дохода по продаже была бы больше, тогда он вынужден был платить НДФЛ в бюджет.

Надо помнить, что за один год вы имеете право не только получать вычет по покупке жилья, но и применять налоговый вычет по факту продажи. Эти два налоговых вычета “не мешают” друг другу.

Пример № 2

Гражданин купил квартиру за 3,5 млн руб. в октябре 2014 года, а в декабре того же года он продал жилой дом, который он купил в 2013 году за 2,1 млн руб. Стоимость продажи дома составила 2,4 млн руб. Как в таком случае нам рассчитать сумму налога?

Расчет суммы налога будет аналогичен расчету, приведенному в примере № 1. Но, в данном случае гражданин имеет право уменьшить сумму дохода от продажи не на 1 млн руб., а на сумму расходов, которые он понес в связи с покупкой данного дома ранее. И в таком случае налоговая база наша будет равна не 1,4 рублей, как в примере выше, а всего 300 тыс.руб.

Далее в декларации мы отражаем сумму покупки нового жилья. Максимальный размер имущественного вычета, установленный Налоговым кодексом, составляет 2 млн руб. Поэтому, мы отражаем в декларации именно сумму 2 млн руб. И эта сумма вычета “погасит” налоговую базу и остается еще остаток вычета в размере 1,7 млн руб., с которых можно вернуть налог 13%.

Возьмем условия примера выше (пусть наш гражданин работает и получил доход за 2014 год в размере 400 тыс.руб.), тогда можно вернуть будет за 2014 год 52 тыс. руб. и еще перенести остаток вычета в размере 1,3 руб. на следующий 2015 год.


Покупка и продажа недвижимости в одном году