Порядок расчета НДФЛ (покупка и продажа жилья в разные годы)

Как правильно рассчитать сумму налога (НДФЛ) и надо ли вообще платить налог, если гражданин продал свою квартиру и на все полученные деньги купил новое жилье?

Мы поможем разобраться в этом. Для начала надо определить для себя, в какой последовательности были совершены сделки по продаже и по покупке квартиры. И именно от выбора варианта и будет зависеть наш расчет. И еще немаловажный момент - если квартира или дом, которые вы продали, принадлежали вам на праве собственности три года или более, тогда вам не надо вообще заполнять и сдавать декларацию 3-НДФЛ (платить налог в бюджет).

Ниже представленные примеры и расчеты действительны для тех случаев, когда проданное имущество находилось в собственности менее трех лет.

1 вариант - сделка по продаже была совершена ранее, чем произведена покупка нового жилья

Рассмотрим такой пример - гражданин продал в 2014 году квартиру (она ему досталась по наследству) за 4 млн руб. На вырученные деньги он решил в начале 2015 года приобрести себе жилой дом. Стоимость дома планируется 3 500 тыс. руб.

Как мы видим, сделка по продаже была совершена намного раньше, чем покупка дома. По итогам 2014 года гражданин в нашем примере обязан не только отчитаться по полученным доходам, но и заплатить НДФЛ в бюджет.

Доход от продажи равен 4 млн руб., который можно уменьшить на имущественный вычет при продаже (такое право нам дает Налоговый кодекс РФ) и размер вычета равен 1 млн руб. В итоге мы получаем налоговую базу в размере 3 млн руб.

Сумма НДФЛ к уплате будет равна 13% от 3 млн руб. И уплатить налог надо обязательно в срок до 15 июля 2015 года.

А как платить налог, если человек потратил все средства на приобретение жилья и он имеет право, напротив, вернуть НДФЛ (получить вычет при покупке)? Да, наш гражданин в примере имеет право получить вычет при покупке жилого дома при условии, что он ранее такой вычет не получал. Но право его на налоговый вычет возникает только в 2015 году, то есть, только в 2016 году путем подачи налоговой декларации 3-НДФЛ он сможет начать получение имущественного вычета. И вернуть он сможет налог, который им был уплачен (например, по месту работы) за 2015 год. Сумма налога, которую он будет платить по доходам за 2014 год, не вернется ему, потому что этот налог был начислен к уплате по доходам 2014 года.

Исключение могут составлять пенсионеры, у которых есть право на перенос “назад” имущественного вычета. Допустим, наш гражданин пенсионер, тогда он сначала будет подавать декларацию за 2015 год и показывать в ней свои доходы по месту работы (если он работающий пенсионер). А вот уже при образовании остатка имущественного вычета за 2015 год он сделает декларацию за 2014 год и вернет налог, который он заплатит по факту продажи квартиры.

2 вариант - сделка по продаже была совершена позже, чем было куплено новое жилье

Теперь рассмотрим иной пример, когда (возьмем условия из примера выше) гражданин купил жилой дом в 2014 году за 3 500 тыс.руб., а продал квартиру (которая досталась ему по наследству) в 2015 году за 4 млн руб. Как поступить в таком случае, надо ли в 2016 году платить НДФЛ по факту продажи жилого дома?

Для начала надо разобраться, получал ли наш гражданин ранее имущественный вычет при покупке жилья или нет. Если он таким правом не пользовался, тогда ему можно получить налоговый вычет по расходам на приобретение жилого дома. Право его на вычет возникло в 2014 году по условиям нашего примера и поэтому он вправе уже в 2015 году подать декларацию 3-НДФЛ за 2014 год и начать получать налоговый вычет. Размер налогового вычета его равен 2 млн руб.

Для заполнения декларации 3-НДФЛ за 2014 год нужна будет справка с места работы по форме 2-НДФЛ. Допустим, что за 2014 год гражданин получил доход на работе в размере 800 тыс.руб., с которых был удержан налог в размере 104 тыс.руб.

Итак, за 2014 год можно вернуть налог в сумме 104 тыс.руб., а остаток имущественного вычета (2 млн руб. - 800 тыс.руб.) 1 200 тыс.руб. переходит на следующий 2015 год.

Далее, в 2015 году была продажа недвижимости за 4 млн руб. и в таком случае гражданин обязан будет заполнить декларацию 3-НДФЛ и сдать ее в 2016 году. Сначала надо будет отразить данные по полученному доходу от продажи 4 млн руб. Этот доход можно уменьшить на 1 млн руб., имущественный вычет при продаже. Налоговая база будет составлять уже 3 млн руб.

Но у нас еще есть остаток вычета, перешедшего с прошлого года в размере 1,2 млн руб. и он сократить сумму налоговой базы (своего рода “зачет”) и мы имеем налоговую базу уже 1,8 млн руб.

Сумма налога в нашем примере будет равна 13% от 1,8 млн руб.

Все представленные расчеты даны “примерные”, поэтому, если у вас в жизни возникают иные ситуации, наши консультанты помогут вам рассчитать сумму НДФЛ для вашего случая. 


Покупка и продажа недвижимости в одном году