Взаимовычет при продаже и покупки для неработающего

Взаимовычет при продаже и покупки для неработающего

Елена К, Тюмень, Тюменская область / 29 апреля 2016 г.

Здравствуйте. Подскажите, продали квартиру за 2500 т.р. одним договором.Хотя собственников было пять.По 1/5 . Два собственника (отец и несовершеннолетний ребенок) в этот же день купили квартиру за 820 т.р.НО с использованием средств мат.капитала ( 450 тр).Отец официально не работает.Как рассчитывают взаимовычет или зачет.? При покупки с использ.мат.капитала? И возможно ли не платить налог , т.к.одновременно купили квартиру.В налоговой консультации сказали так как договор купли продажи один, не важно что собственников 5! 2500 т.р.минус 1000 т.р.= 1500 т.р.облагаются налогом в 13% и делятся на 5 собственников.Это по 39 т.р.на каждого.На несовершеннолетнего тоже нужно платить? ВЗаимозачет сказали сделать нельзя, т.к.отец не работает.



Головинская Елена, Налоговый консультант / ответ от 29 апреля 2016 г.
Головинская Елена Сергеевна

Здравствуйте, Елена.

При продаже квартиры, которая находилась в долевой собственности, вычет распределяется пропорционально долям, т.е. так как вам сказали в налоговой: 2 500 тыс. - 1млн /5 = 300 000 - это доход каждого собственника, включая несовершеннолетних, налог к уплате - 39 000 руб. За несовершеннолетнего ребенка декларацию подает его отец, как представитель.

Если правоустанавливающие документы (Акт приемки, Свидетельство о собственности) на новую квартиру датированы тем же годом, что и продажа старой квартиры, то можно применить взаимозачет.

Сумма материнского капитала вычитается из стоимости жилья, таким образом размер вычета при покупке квартиры равен 370 тыс. руб.

При этом важно знать, в какую собственность приобретена новая квартира, от этого зависит как будет распределяться вычет между собственниками. Уточните этот момент, пожалуйста, я помогу вам посчитать взаимозачет налогов.

Елена К / дополнение от 29 апреля 2016 г.

Вы имеете ввиду сколько по факту затрачено средств на покупку нового жилья после продажи старой? Было 17 кв.м. (отец и сын)= 1млн.рублей. Куплено 16.7 кв.м.за 820 минус 450 мат.кап.= 370 т.р. Стоимость 1кв.м.49 т.р. у отца и сына 12кв.м.в собственности.Т.е.429 т.р.затрачено из тех денег, что получили после продажи.Спасибо )))

Головинская Елена, Налоговый консультант / ответ от 29 апреля 2016 г.
Головинская Елена Сергеевна

Нет, нет, Елена. Мне нужно знать в какую собственность куплена новая квартира. Если был использован материнский капитал, то я предполагаю, что собственность долевая, например по 1/3 доли на мать, отца, сына, или по 1/2 на сына и на отца.
Нужно посмотреть Договор покупки или св-во о праве собственности.

Елена К / дополнение от 29 апреля 2016 г.

Елена хотела еще уточнить, в договоре цена 2500 т.р.Но ПО ФАКТУ ЦЕНА БЫЛА ЗАВЫШЕННА, у покупателя не было первоначального взноса.ЕСТЬ ДОП.СОГЛАШЕНИЕ ЧТО КВАРТИРУ ПРОДАЕМ ЗА 2МЛН.50 ТЫС А В ДОГОВОРЕ УКАЗЫВАЕМ 2500.Это как то учитывается при подаче 3ндфл?

Елена К / дополнение от 29 апреля 2016 г.

У сына 5/8 доля из 16.7 .У отца 1/8 доля из 16.7. Значит все таки мат.кап.учитывается? И то , что ребенок несовершеннолетний все равно нужно платить налог?

Головинская Елена, Налоговый консультант / ответ от 29 апреля 2016 г.
Головинская Елена Сергеевна

Для того, чтобы отчитаться о полученном доходе, подтвердить его, к декларации необходимо приложить копию Договора покупки, соответственно сумма дохода равна стоимости жилья по договору продажи. Т.е. в вашем случае учитывается сумма 2 500 тыс. руб.

Елена К / дополнение от 29 апреля 2016 г.

Хорошо.А как быть с несовершеннолетним? И какая все таки сумма получится к уплате?

Головинская Елена, Налоговый консультант / ответ от 29 апреля 2016 г.
Головинская Елена Сергеевна

Елена, уточните еще момент, продаваемая квартира как была получена в собственность: ее покупали или наследство? Если покупали, за какую стоимость?

По новой квартире: помимо отца и сына, есть еще собственник на оставшуюся долю?

Средства материнского капитала были направлены в счет оплаты стоимости жилья или погашение ипотеки (основного долга)? Спасибо.

Елена К / дополнение от 29 апреля 2016 г.

Елена я извиняюсь, в договоре купли продажи вновь приобретенного жилья ни слова о мат.кап.Мы брали займ под него! Там просто займ указан и наличные средства.В этом случае как рассчитать прибыль? Считать цену 1кв.м.49тыс.р.*13 кв.м.= 637 т.р.Итого 600- 637 = -37. Т.е.мы ничего не должны Государству? Или заемные средства тоже нельзя применить к взаимозачету?Огромное Вам спасибо!

Елена К / дополнение от 30 апреля 2016 г.

Квартира была приватизирована.Т.е.по факту мы ее не покупали. В новой квартире у меня , старшего сына и мужа по 1/8 доли.У младшего 5/8 .Всех больше,т.к.он там являлся собственником. Т.е. мы совместно владеем по долям. А в договоре указано так.Расчет 433 т.р.( за счет заемных средств от Кириловой Е.В.) и 386 т.р. собственных средств.

Головинская Елена, Налоговый консультант / ответ от 30 апреля 2016 г.
Головинская Елена Сергеевна

Итак, Елена, учитывая все уточнения по вашему вопросу, получается следующая ситуация:

Мат.капитал не будет уменьшать размер вычета, т.к. средства МК не пошли на прямую в уплату стоимости квартиры. Таким образом общий размер вычета за новую квартиру составит 820 тысяч руб.

По полученному доходу так и остается, у отца и сына доход по 300 тыс. руб.

Взаимозачет налогов можно применить им обоим. Будет подаваться две декларации: одна от отца, вторая на имя ребенка, но представителем выступает отец (эта информация должна быть отражена на титульном листе).

По сыну: размер его вычета пропорционально его доли равен 512 500 руб, таким образом, его доход равен нулю (300 т - 512 500), от уплаты налога он освобождается, но при этом у него образуется остаток вычета, который он сможет дополучить в будущем, когда вырастит и начнет работать.

По отцу: размер его вычета пропорционально его доли равен 102 500 руб, применив взаимозачет, получаем доход 197 500 (300 тыс - 102 500), к уплате налог - 25675 руб.

Так же, обращаю ваше внимание, что , если старший ребенок не достиг 18-летия, то отец имеет право получить вычет и за его долю, т.е. к своей доли прибавить его долю, размер вычета составит 205 тыс., доход будет - 95 000, налог, соответственно, 12350 руб.

Тот факт, что ни отец, ни ребенок не работают никак не влияет на получение вычета при покупке жилья, т.к. в одном налоговом периоде они оба получили доход, облагаемый налогом по ставке 13% (от продажи кв) и имеют право воспользоваться взаимозачетом.

Елена, рекомендую вам заполнять декларации в нашем сервисе, наша программа автоматически рассчитает налог, применить взаимозачет и сформирует необходимые листы для каждого случая. Также у вас будет возможность загрузить документы для тщательной проверки и получать помощь в ходе заполнения декларации от наших консультантов.

Елена К / дополнение от 30 апреля 2016 г.
Елена я Вам безмерно благодарна! Огромное спасибо за такие развернутые ответы! Я переживала еще за то, что займ процентный оформлен на меня! А получается без разницы, т.к. мы семья и расходы то общие. Насчет старшего , он не родной ему.У старшего в свидетельстве прочерк в графе отец.Но опять же он его полностью обеспечивает. А если у младшего есть остаток по вычету, разве нельзя получить вычет и за его долю? Или просто суммировать доход от продажи и расход от покупки?