НДФЛка
верни свой налог

Взаимовычет при продаже и покупки для неработающего

Здравствуйте. Подскажите, продали квартиру за 2500 т.р. одним договором.Хотя собственников было пять.По 1/5 . Два собственника (отец и несовершеннолетний ребенок) в этот же день купили квартиру за 820 т.р.НО с использованием средств мат.капитала ( 450 тр).Отец официально не работает.Как рассчитывают взаимовычет или зачет.? При покупки с использ.мат.капитала? И возможно ли не платить налог , т.к.одновременно купили квартиру.В налоговой консультации сказали так как договор купли продажи один, не важно что собственников 5! 2500 т.р.минус 1000 т.р.= 1500 т.р.облагаются налогом в 13% и делятся на 5 собственников.Это по 39 т.р.на каждого.На несовершеннолетнего тоже нужно платить? ВЗаимозачет сказали сделать нельзя, т.к.отец не работает.

Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.

Здравствуйте, Елена.

При продаже квартиры, которая находилась в долевой собственности, вычет распределяется пропорционально долям, т.е. так как вам сказали в налоговой: 2 500 тыс. - 1млн /5 = 300 000 - это доход каждого собственника, включая несовершеннолетних, налог к уплате - 39 000 руб. За несовершеннолетнего ребенка декларацию подает его отец, как представитель.

Если правоустанавливающие документы (Акт приемки, Свидетельство о собственности) на новую квартиру датированы тем же годом, что и продажа старой квартиры, то можно применить взаимозачет.

Сумма материнского капитала вычитается из стоимости жилья, таким образом размер вычета при покупке квартиры равен 370 тыс. руб.

При этом важно знать, в какую собственность приобретена новая квартира, от этого зависит как будет распределяться вычет между собственниками. Уточните этот момент, пожалуйста, я помогу вам посчитать взаимозачет налогов.

Ответ налогового эксперта Головинская Елена
от 29 апреля 2016 г.

Вы имеете ввиду сколько по факту затрачено средств на покупку нового жилья после продажи старой? Было 17 кв.м. (отец и сын)= 1млн.рублей. Куплено 16.7 кв.м.за 820 минус 450 мат.кап.= 370 т.р. Стоимость 1кв.м.49 т.р. у отца и сына 12кв.м.в собственности.Т.е.429 т.р.затрачено из тех денег, что получили после продажи.Спасибо )))

Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.

Нет, нет, Елена. Мне нужно знать в какую собственность куплена новая квартира. Если был использован материнский капитал, то я предполагаю, что собственность долевая, например по 1/3 доли на мать, отца, сына, или по 1/2 на сына и на отца.
Нужно посмотреть Договор покупки или св-во о праве собственности.

Ответ налогового эксперта Головинская Елена
от 29 апреля 2016 г.

Елена хотела еще уточнить, в договоре цена 2500 т.р.Но ПО ФАКТУ ЦЕНА БЫЛА ЗАВЫШЕННА, у покупателя не было первоначального взноса.ЕСТЬ ДОП.СОГЛАШЕНИЕ ЧТО КВАРТИРУ ПРОДАЕМ ЗА 2МЛН.50 ТЫС А В ДОГОВОРЕ УКАЗЫВАЕМ 2500.Это как то учитывается при подаче 3ндфл?

Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.

У сына 5/8 доля из 16.7 .У отца 1/8 доля из 16.7. Значит все таки мат.кап.учитывается? И то , что ребенок несовершеннолетний все равно нужно платить налог?

Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.

Для того, чтобы отчитаться о полученном доходе, подтвердить его, к декларации необходимо приложить копию Договора покупки, соответственно сумма дохода равна стоимости жилья по договору продажи. Т.е. в вашем случае учитывается сумма 2 500 тыс. руб.

Ответ налогового эксперта Головинская Елена
от 29 апреля 2016 г.

Хорошо.А как быть с несовершеннолетним? И какая все таки сумма получится к уплате?

Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.

Елена, уточните еще момент, продаваемая квартира как была получена в собственность: ее покупали или наследство? Если покупали, за какую стоимость?

По новой квартире: помимо отца и сына, есть еще собственник на оставшуюся долю?

Средства материнского капитала были направлены в счет оплаты стоимости жилья или погашение ипотеки (основного долга)? Спасибо.

Ответ налогового эксперта Головинская Елена
от 29 апреля 2016 г.

Елена я извиняюсь, в договоре купли продажи вновь приобретенного жилья ни слова о мат.кап.Мы брали займ под него! Там просто займ указан и наличные средства.В этом случае как рассчитать прибыль? Считать цену 1кв.м.49тыс.р.*13 кв.м.= 637 т.р.Итого 600- 637 = -37. Т.е.мы ничего не должны Государству? Или заемные средства тоже нельзя применить к взаимозачету?Огромное Вам спасибо!

Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.

Квартира была приватизирована.Т.е.по факту мы ее не покупали. В новой квартире у меня , старшего сына и мужа по 1/8 доли.У младшего 5/8 .Всех больше,т.к.он там являлся собственником. Т.е. мы совместно владеем по долям. А в договоре указано так.Расчет 433 т.р.( за счет заемных средств от Кириловой Е.В.) и 386 т.р. собственных средств.

Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.

Итак, Елена, учитывая все уточнения по вашему вопросу, получается следующая ситуация:

Мат.капитал не будет уменьшать размер вычета, т.к. средства МК не пошли на прямую в уплату стоимости квартиры. Таким образом общий размер вычета за новую квартиру составит 820 тысяч руб.

По полученному доходу так и остается, у отца и сына доход по 300 тыс. руб.

Взаимозачет налогов можно применить им обоим. Будет подаваться две декларации: одна от отца, вторая на имя ребенка, но представителем выступает отец (эта информация должна быть отражена на титульном листе).

По сыну: размер его вычета пропорционально его доли равен 512 500 руб, таким образом, его доход равен нулю (300 т - 512 500), от уплаты налога он освобождается, но при этом у него образуется остаток вычета, который он сможет дополучить в будущем, когда вырастит и начнет работать.

По отцу: размер его вычета пропорционально его доли равен 102 500 руб, применив взаимозачет, получаем доход 197 500 (300 тыс - 102 500), к уплате налог - 25675 руб.

Так же, обращаю ваше внимание, что , если старший ребенок не достиг 18-летия, то отец имеет право получить вычет и за его долю, т.е. к своей доли прибавить его долю, размер вычета составит 205 тыс., доход будет - 95 000, налог, соответственно, 12350 руб.

Тот факт, что ни отец, ни ребенок не работают никак не влияет на получение вычета при покупке жилья, т.к. в одном налоговом периоде они оба получили доход, облагаемый налогом по ставке 13% (от продажи кв) и имеют право воспользоваться взаимозачетом.

Елена, рекомендую вам заполнять декларации в нашем сервисе, наша программа автоматически рассчитает налог, применить взаимозачет и сформирует необходимые листы для каждого случая. Также у вас будет возможность загрузить документы для тщательной проверки и получать помощь в ходе заполнения декларации от наших консультантов.

Ответ налогового эксперта Головинская Елена
от 30 апреля 2016 г.
Елена я Вам безмерно благодарна! Огромное спасибо за такие развернутые ответы! Я переживала еще за то, что займ процентный оформлен на меня! А получается без разницы, т.к. мы семья и расходы то общие. Насчет старшего , он не родной ему.У старшего в свидетельстве прочерк в графе отец.Но опять же он его полностью обеспечивает. А если у младшего есть остаток по вычету, разве нельзя получить вычет и за его долю? Или просто суммировать доход от продажи и расход от покупки?
Елена К, Тюмень | 29 апреля 2016 г.
Задать свой вопрос Вернуть налог онлайн