Покупка и продажа квартиры в одном году: как считать налог?

Покупка и продажа квартиры в одном году: как считать налог?

Алексей П / 26 июня 2014 г.

В ноябре 2011 г. купил квартиру по договору долевого участия за 1 800 000 р. 900 000 р. свои - 900 000 ипотека. В июне 2012 г. получил свидетельство о собственности (с обременением в силу ипотеки). Также в 2012 г. воспользовался средствами материнского капитала для частичного погашения ипотечного кредита. В марте 2014 г. ипотеку погасил полностью (общая сумма процентов по кредиту составила 139 000 р.) и в апреле получил свидетельство без обременения. В июне 2014 г. продал квартиру за 3 062 000 р. В июне же 2014 г. купил опять квартиру в новостройке по договору долевого участия за 2 410 000 р. (срок сдачи квартиры 3 кв. 2015 г.). Налоговым вычетом не пользовался. Вопрос: 1. Какую сумму я должен оплатить с дохода при продаже? 2. Возможно ли налог с продажи первой квартиры перекрыть налоговым вычетом с покупки квартиры. Как это будет выглядеть.



Суфиянова Татьяна, Налоговый консультант / ответ от 26 июня 2014 г.
Суфиянова Татьяна Ивановна

Алексей, добрый день.

Чтобы мы вам предоставили более точный и верный расчет по налогу, укажите нам, по какой квартире вы будете получать имущественный вычет (по первой, которую покупали в 2012 году в кредит, или по второй, которую купили в 2014 году)?

Алексей П / дополнение от 26 июня 2014 г.
Добрый день. Вот и я думаю, по какой квартире заявлять вычет. Как вариант частично с перво, частично со второй. Возможно это?
Алексей П / дополнение от 26 июня 2014 г.
Если по первой, то какую роль здесь сыграет материнский капитал. А если по второй, то возможно ли заявлять вычет при долевом участии, свидетельства то нет. При каком варианте возможен взаимозачёт налога с продажи и вычета?
Головинская Елена, Налоговый консультант / ответ от 26 июня 2014 г.
Головинская Елена Сергеевна

Добрый день, Алексей.

В вашей ситуации лучше всего воспользоваться имущественным вычетом по первой квартире, потому что вторая квартира на данный момент времени не сдана в эксплуатацию.

Сумма материнского капитала не влияет на размер вычета, потому что материнским капиталом вы расплачивались по кредиту (тем более спустя 2 года после покупки квартиры).

Получить вычет частично с покупки первой квартиры и частично со второй квартиры нельзя, потому что право на вычет по первой квартиры возникло у вас до 01 января 2014 года.

Расчет суммы налогового вычета при покупке первой квартиры:

Доход от продажи квартиры: 3 062 000 руб

Расход, уменьшающий доход от продажи: 1 800 000 руб

Налоговая база: 1 262 000 руб

Но вы можете уменьшить налоговую базу на размер вычета по покупки первой квартиры:

1 800 000 (стоимость квартиры по договору) + 139 000 (проценты, уплаченные по кредиту) = 1 939 000 руб.

Т.к. размер вычета перекрывает налоговую базу, следовательно вы не только не будете платить налог от продажи квартиры, но и можете воспользоваться правом получить имущественный вычет в размере 677 000 руб. Это возможно, если вы сейчас работаете, и получаете официальную заработную плату.


Алексей П / дополнение от 26 июня 2014 г.
Спасибо за ответ, только пожалуйста поясните эту фразу: "но и можете воспользоваться правом получить имущественный вычет в размере 677 000 руб" Я так понимаю, что вычет с 1939000 х 13% = 252070, а налог с продажи (3062000-1939000) х 13% = 145990, т.е имею право на 252070-145990=106080. Или не правильно считаю?
Суфиянова Татьяна, Налоговый консультант / ответ от 26 июня 2014 г.
Суфиянова Татьяна Ивановна

Алексей, вам верно рассчитала сумму налогового вычета моя коллега. Вы берете в расчет не сумму вычета, а сумму налога.