Получение максимального имущественного вычета при покупке дом+земля в ипотеку

Получение максимального имущественного вычета при покупке дом+земля в ипотеку

Михаил П / 11 января 2017 г.

Добрый день! Хотел бы уточнить несколько моментов для максимизации суммы налогового вычета при покупке земли+дома в ипотеку. Несколько вводных - 29.12.2015г. купили c женой в Московской области дом с землей 6 соток в СНТ (сельскохозяйственное назначение земель). Договор ипотеки также заключён 29 декабря, как и договор купли/продажи, акты приёма-передачи и расписки. (покупали у частного лица). Ипотека взята на б0льшую сумму, чем по договорам купли-продажи, с учётом "неустранимых улучшений". Свидетельства права собственности получили на руки только 17.02.2016 (был ряд косяков с качеством подготовки документов банком, переделывали для рег.палаты) В мае 2016го подал документы в налоговую на имущественный вычет через работодателя, в июле 2016го получил на руки уведомление на основной вычет в 2 млн рублей и успел часть вычета до конца 2016го года получить на руки. Остаток налоговой базы порядка 1100000р. Стоимость дома и участка по договорам купли-продажи 1990000 и 950000 рублей соответственно (сумма 2940000р) Стоимость кадастровая до Росреестру 2900000 и 1330000 рублей соответственно. При этом есть на руках расписка на 5100000 рублей от продавца, так как взамиморасчёт с учётом ипотеки был сложный. Вопросы, связанные с кейсом: 1) Хотели бы получить полный основной имущественный вычет на жену (2 млн рублей), но смущает сумма по договорам купли-продажи относительно расписки. При этом как я понял из чтения законодательства и особенностей заполнения 3НДФл сами договоры я предоставлять не обязан, нужна только расписка и свидетельства с актами приёма-передачи. Хотелось бы не подставлять продавца под налог, т.к. суммы в договорах составлены с учётом документов, за которые он сам покупал дом. И там меньше 3х лет срок собственности. Какие могут быть подводные камни? 2) Вопрос по вычету за % по ипотеке. Объекты согласно семейному кодексу у нас в совместной собственности, хотя и оформлены на меня. Налоговые инспекции, куда подавать документы у нас с женой разные, + я уже начал получать вычет. Но так как я его получал через работодателя, то 3НДФЛ я пока не подавал. Вопрос как нам разбивать доказательство уплаты процентов между нами с супругой, т.к. погашение идёт по поручению с моего расчётного счёта в Сбербанке (ну и ипотека там же Сбере, я основной заёмщик, жена созаёмщик по договору)? В теории моей зарплаты за год как налоговой базы хватает, чтобы перекрыть все проценты за год, а дважды вернуть одни и те же проценты и мне и жене как бы не прокатит :) Просьба дать какие-то комментарии из практики, как лучше действовать. 3) У нас двое детей, оба рождены до покупки дома. Как я понимаю, я также могу воспользоваться их правом на основной вычет, пока они дети, т.е. вернуть по 260т.р. с каждого из них. Но тут мы возвращаемся к п.1 и вопросу про занижение стоимости дома в договорах. В теории же остаются "нераспределённые" 1,1 млн рублей из расписки.. Просьба дать какие-то комментарии из практики, как лучше действовать. Спасибо заранее!



Лебедева Светлана / ответ от 12 января 2017 г.
Лебедева Светлана Сергеевна

Михаил, добрый день! Договор Купли-продажи является обязательным документом для подтверждения права на вычет (Письмо ФНС России от 22.11.2012 г. №ЕД-4-3/19630) Получить вычет со стоимости земельного участка можно при условии, что назначение земли: под ИЖС. Таким образом, сумма вычета равна 1 990 000 (в общей сумме с женой), часть которого Вы получили, так как имеет значение именно стоимость по Договору купли-продажи. По Законодательству с 01.01.2014 г. максимальный размер вычета составляет 2 млн. руб на человека, т.е 1 налогоплательщик не может вернуть налог более чем 260 000 руб., поэтому дополнительно получить вычет за детей невозможно. Чтобы, получить вычет по расходам, связанным с уплатой ипотечных процентов Вы (или Ваша жена) должны подать вместе с декларацией Заявление о распределении процентов в любой пропорции (муж/жена) и Справку Банка об уплаченных процентах (даже если она будет только на Ваше имя). Так же, нужно сделать расчет процентов, так как сумма кредита больше стоимости покупки, т.е Вы получите вычет не со всей суммы процентов, а меньше.

Михаил П / дополнение от 12 января 2017 г.

Светлана, почему спрашиваю, потому что на сайте налоговой написано, цитирую: -- при строительстве или приобретении жилого дома – свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;---

Т.е. договор купли-продажи не нужен налоговикам получается?

Лебедева Светлана / ответ от 12 января 2017 г.
Лебедева Светлана Сергеевна

Михаил, Свидетельство о гос. регистрации права необходимо, также как, и Договор Купли-продажи. Перечень документов, которые налогоплательщик должен предоставить в налоговую инспекцию для подтверждения факта покупки и, соответственно, права на налоговый вычет установлен пп.6 п.3 ст. 220 НК РФ