НДФЛка

Какими налогами облагается зарубежная недвижимость

Обновлено 17.11.2022

Владельцы заграничной недвижимости, получающие выгоду с распоряжения своим имуществом, уплачивают налоги в соответствии с нормами российского законодательства. Ставка налога составляет 13% или 15% с заработанной прибыли. К операциям с жильем применяются законы и той страны, где недвижимость приобретена. В статье рассмотрим правила налогообложения доходов, полученных за рубежом, нужно ли их декларировать и в какой стране.

За факт владения за пределами РФ жилым домом, квартирой, апартаментами налог в российский бюджет платить не нужно. Единственное, что интересует налоговые органы, — это доход с зарубежной недвижимости. Чаще всего его получают при продаже жилья или при сдаче в аренду. 

В нашем материале речь пойдет о физических лицах - налоговых резидентах РФ. Российские индивидуальные предприниматели и самозанятые граждане платят другие налоги с иностранных доходов.

налогообложение зарубежной недвижимости

Налог на доход с продажи жилья за границей

Российское налоговое законодательство не выносит иностранную недвижимость в отдельную категорию. Налогообложение операций с зарубежным жильем подчиняется тем же правилам, что и налогообложение аналогичных операций на территории России.

Доход от продажи зарубежной недвижимости не будет облагаться налогом в России, если на момент продажи минимальный срок владения составил:

  • 3 года — для полученной по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимости;
  • 3 года — для единственного жилья, находящегося в собственности налогоплательщика. Правило действует с 1 января 2020 года.
  • 5 лет — для остальной недвижимости.
 

Правила распространяются только на жилые помещения. Если эти условия не соблюдаются или недвижимость предназначена для коммерческого использования, то в России необходимо декларировать доход с продажи и уплачивать подоходный налог.

Все расчеты в России производятся в рублях. Поэтому, полученный в иностранной валюте доход пересчитывается на рубли по курсу Центробанка на день зачисления денег на счет.

Налог на доход со сдачи жилья в аренду 

Покупатели зарубежной недвижимости из России часто рассматривают такие инвестиции как пассивный доход с аренды. Он также является объектом налогообложения. 

Советуем внимательно изучить налоговое законодательство для физических лиц той страны, где вы получаете доход от операций с недвижимостью. Может оказаться, что сумма налогооблагаемого дохода будет отличаться от дохода, который принимается за налоговую базу в нашей стране. 

Так, в России весь полученный доход с арендных платежей облагается налогом, никакие местные вычеты в расчет не берутся. В другом государстве расходы на содержание жилья могут быть разрешены для включения в расчет налоговой базы. Например, во Франции вы можете списать до половины таких расходов.

Исходя из этого, налоговая база может оказаться выше для российского НДФЛ, зато ставка налога на доход в иностранном государстве — ниже. Это может привести к тому, что в России придется заплатить налоги даже при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения. 

 

В НДФЛка. ру часто обращаются клиенты по вопросам расчета налога с продажи недвижимости с другой стране. Приводим пример расчета платежей в бюджеты двух государств с арендного дохода. Для упрощения предположим, что евро уже конвертированы в рубли.

Со сдачи в аренду жилья в стране Евросоюза заработано 800 тыс. рублей, но за счет расходов на содержание дома налоговая база уменьшена до 400 тыс. рублей. 

Для нерезидента европейской страны ставка налога составляет, например, 20%. К уплате в местный бюджет вышло 80 тыс. рублей (400 тыс. * 20%). 

В России никакие расходы не учитываются, и 13 % нужно начислять на 800 тыс. рублей дохода. НДФЛ для уплаты в российский бюджет получился 104 тыс. рублей (800 тыс. * 13%).

В итоге с учетом уже оплаченного в Европе налога в России нужно доплатить 24 тыс. рублей (104 тыс. - 80 тыс.).

налогообложение зарубежной недвижимости

Налог на доход с экономии процентов по кредиту

Еще один доход, который подлежит налогообложению — это материальная выгода от экономии на кредитных процентах. Выгода может образоваться при покупке иностранной недвижимости с использованием заемных средств. Вместе с тем должно произойти хотя бы одно из событий:

  • кредитор и заемщик — это взаимозависимые лица;
  • пониженная процентная ставка по займу рассматривается как материальная помощь или как зачет долга организации перед заемщиком за переданные товары, выполненные работы и оказанные услуги.

Ставка налога на доход с экономии на процентах составляет 35%. Если вы заняли деньги на покупку недвижимости у нерезидента РФ и получили вышеописанную выгоду, то обязаны самостоятельно заполнить и подать декларацию на доход в ФНС России.

Что такое двойное налогообложение и как его избежать

Выше мы упоминали, что к сделкам с недвижимостью в России и за рубежом применяются местные законы. Это значит, что в стране, где расположено жилье, также может взиматься налог с дохода, но по соответствующей ставке. Возникает риск уплаты налога дважды. Иногда можно миновать двойной расплаты с бюджетами. 

Подробно о том, как работает соглашение об избежании двойного налогообложения, мы рассказывали в статье «Налогообложение иностранных акций».

Россия заключила с рядом стран мира двусторонние соглашения, позволяющие устранить двойное налогообложение. Перечень государств, с которыми наша страна подписала соглашения, иногда обновляется.

В соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения (СИДН) налог, уплаченный за границей, может быть засчитан в России. 

Как правило, в первую очередь налог с дохода уплачивается в той стране, где расположена недвижимость.  

Если ставка налога, уплаченного в другом государстве, оказалась ниже ставки НДФЛ в России — 13%, то в российский бюджет нужно доплатить лишь разницу. Если выше — то ничего платить не надо, но и переплату вам никто не вернет. 

 

Например, в Испании налоговая ставка для нерезидентов Евросоюза — 24 %. Вы заплатите налог с продажи квартиры в Испании полностью, но тогда в России платить ничего не придется.

Процедура налогового зачета происходит путем подачи декларации 3-НДФЛ в российский налоговый орган. К декларации прилагаются документы, подтверждающие сумму полученного дохода и сумму уплаченного налога за границей. 

Если СИДН с конкретной страной не подписано, то возможно придется столкнуться с налогообложением дохода, как за границей, так и в России.

Как уменьшить доход, чтобы снизить налог

Российский резидент вправе воспользоваться налоговыми льготами при продаже зарубежной недвижимости, как в России.

Полученный доход он может уменьшить на сумму понесенных расходов, связанных с ее приобретением. 

Вместе с декларацией 3-НДФЛ налогоплательщик обязан представить в налоговую службу документы, подтверждающие эти затраты.

При отсутствии документов к доходу с проданного жилья можно применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, от продажи иного имущества — 250 тыс. рублей. 

Декларирование сделок с зарубежной недвижимостью 

Операции с иностранной недвижимостью влекут за собой обязанность отчитываться на родине. В срок не позднее 15 апреля следующего года налогоплательщики подают в свою инспекцию декларацию 3-НДФЛ. В качестве подтверждения расходов, подлежащих вычету, к декларации прилагаются соответствующие документы. В обязательном порядке к документам нужно приложить нотариально заверенный перевод на русский язык.

Для валютных расчетов владелец иностранной недвижимости - резидент РФ должен открыть счет в местном банке. В этом случае он получает статус валютного резидента РФ.

Об открытии зарубежного счета необходимо сообщать в ФНС России. О закрытии счета или изменении его реквизитов также следует уведомлять российские налоговые органы.

Еще один документ, который нужно представлять в ФНС РФ при наличии иностранного банковского счета — отчет о движении денежных средств. Подается он ежегодно до 1 июня года, который следует за отчетным. Не отчитываются по движению денег на зарубежных счетах валютные резиденты РФ, чей банк располагается на территории ЕАЭС или в стране, участвующей в автоматическом обмене информацией с Россией, а остаток или годовой размер зачисленных денежных средств не превышает 600 тыс. рублей.

 

За несоблюдение правил представления отчета предусмотрен штраф 3 тыс. рублей, а за несвоевременную подачу — до 20 тыс. рублей.

Чтобы правильно рассчитать налоги и отчитаться в ФНС, необходимо знать налоговое и валютное законодательство, понимать, как заполняются формы, помнить о сроках. Налоговые консультанты НДФЛка. ру подробно расскажут о нюансах налогообложения иностранных доходов, на какие налоговые льготы можете претендовать; помогут собрать документы, заполнить декларацию 3-НДФЛ и другие необходимые отчеты.

 

Подводим итоги:

  • Налоговые резиденты РФ - владельцы жилой недвижимости за рубежом, совершающие с ней доходные сделки, подчиняются законодательству России и иностранного государства. 
  • При наличии соглашения СИДН налоговое бремя для российских резидентов снижается. Налоги, взысканные за границей, могут быть зачтены в счет подоходного налога, подлежащего уплате в России.
  • Налоговые резиденты РФ, открывающие счета в иностранных банках, получают статус валютных резидентов РФ и представляют дополнительную отчетность в российские налоговые органы.
  • Во избежание налоговых последствий при декларировании доходов и уплате налогов, рекомендуем обращаться к профессионалам.