Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду

Обновлено 05.04.2022

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги и надо ли это делать? — популярные вопросы, которые задают наши читатели и подписчики. Рассказываем, почему важно сдавать квартиру легально, как не остаться в минусе и не попасть на штрафы. Как законно уменьшить НДФЛ и отчитаться перед налоговой, если ваша квартира в аренде.

Что такое НДФЛ со сдачи квартиры
Как уменьшить сумму налога
Когда нужно отчитываться и платить налог на аренду квартиры

налог при сдачи квартиры в аренду

Что такое НДФЛ со сдачи квартиры

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и юрлицу или ИП. Если квартиру снимает частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется «наем». 

Если арендатор — организация, применяется термин «аренда». За этими понятиями кроется разный подход к исчислению, уплате налогов и представлению отчетности в ИФНС.

Кто платит НДФЛ со сдачи недвижимости

Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно уплачивает НДФЛ в бюджет, когда переводит вам арендные платежи. Вам ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.

В тексте договора должно быть указано, что арендатор из платежа удерживает 13% НДФЛ. Вы получаете деньги за минусом 13%, а арендатор перечисляет сумму налога в бюджет.

В конце года запросите у компании-арендатора справку 2-НДФЛ. Обратите внимание, отражены ли в справке: доход в виде арендной платы, сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет налога. 

Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо заключить с ним договор аренды. Налог на доход, полученный от физлица, платит арендодатель, то есть вы. Также вы заполняете декларацию и представляете ее в налоговый орган. В договоре необходимо закрепить, какие счета оплачивает лично арендатор, размер обеспечительного платежа и прочее. Обеспечительный взнос застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц. Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи погашены и нет взаимных претензий. Налог с этого взноса платить не нужно, так как это не ваш доход.

А что, если не платить налоги?

Подписчик НДФЛка.ру решил, что он опоздал с уплатой НДФЛ с аренды квартиры и попросил рассчитать штраф и пени, чтобы заплатить за свое опоздание. Налоговый эксперт проверил все обстоятельства и пояснил клиенту, что просрочки нет и налог нужно уплатить на следующий год до 15 июля. И только по своему желанию арендодатель может платить налоги каждый месяц.

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в аренду. Для этого есть разные источники информации:

  • Соседи, которым мешают шумные жильцы. 
  • Риелторы, у которых ИФНС проводит проверки. 
  • Мигранты, обязанные регистрировать место своего пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в налоговую.
  • Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ, то инициирует проверку. Вас могут обязать выплатить всю задолженность по НДФЛ (13% от арендного дохода) за последние три года, а также начислят штрафы в зависимости от ситуации:

  • Штраф за неуплату налога — 20% от суммы НДФЛ и 40% от суммы НДФЛ — если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать налоговый инспектор. 
  • Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки.
  • Если декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.

Как можно уменьшить размер налога

налог при сдачи квартиры в аренду

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%. 

Вы можете исключить коммунальные расходы из арендных платежей, но только те, которые арендатор возмещает вам за потребление воды, электроэнергии и т.д. в соответствии с показаниями счетчика. Это считается возмещением ваших расходов, а не выгодой. Данное условие должно быть прописано в договоре найма/аренды.

Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды, подлежащий уплате.

Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру

В 2021 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру. Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%). 

В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в общей сумме 235 тыс. рублей.

Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и заполнил декларацию, в которую включил:

Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате — 46 800 тыс. рублей;

Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% — 30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета документов.

Налог к уплате = 16 250 рублей (46 800 - 30 550).

Когда нужно отчитываться и платить налог на аренду квартиры

Срок сдачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, по итогам 2021 года необходимо представить налоговую декларацию по 30 апреля 2022 года включительно.

Уплатить налог следует до 15 июля года, который следует за отчетным. То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году не позднее 15 июля.

К декларации нужно приложить копии подтверждающих документов. Доход от аренды квартиры подтвердят: договор с арендатором, расписки в получении денежных средств, выписки с банковского счета, куда поступали безналичные платежи. Если вы претендуете на налоговые вычеты, то прикладываются документы, подтверждающие ваши расходы.

В общей сложности проверка декларации и возврат налогов занимает 4 месяца.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и коммунальных платежей, налоговыми льготами — процедура непростая. И даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете. Поэтому если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью к специалисту.

Подводим итоги:

  • Доход от сдачи квартиры в найм/аренду подлежит налогообложению по ставке 13%.
  • Доход от сдачи квартиры можно уменьшить на сумму коммунальных платежей и налоговых вычетов.
  • Налоговые органы могут наложить штрафные санкции за неуплату налогов с арендного дохода и обязать выплатить задолженность по НДФЛ за три предыдущих года.
  • Декларировать доходы не потребуется только в том случае, если арендатор юридическое лицо или ИП, и он, как налоговый агент, заплатил налог в бюджет.
  • Если сомневаетесь, что сможете правильно рассчитать налоги, а возможно, и уменьшить, то лучший выход — консультационная поддержка специалистов.