НДФЛка

Налог при сдаче квартиры в аренду

Обновлено 17.11.2022

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги и надо ли это делать? — популярные вопросы, которые задают наши читатели и подписчики. Рассказываем, почему важно сдавать квартиру легально, как не остаться в минусе и не попасть на штрафы. Как законно уменьшить НДФЛ и отчитаться перед налоговой, если ваша квартира в аренде.

Налог при сдаче квартиры в аренду

Что такое НДФЛ со сдачи квартиры в аренду

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и юрлицу или ИП. Если квартиру снимает частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется «наем». 

Если арендатор — организация, применяется термин «аренда». За этими понятиями кроется разный подход к исчислению, уплате налогов и представлению отчетности в ИФНС.

Кто платит НДФЛ со сдачи недвижимости

Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно уплачивает НДФЛ в бюджет, когда переводит вам арендные платежи. Вам ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.

В тексте договора должно быть указано, что арендатор из платежа удерживает 13% НДФЛ. Вы получаете деньги за минусом 13%, а арендатор перечисляет НДФЛ с аренды квартиры в бюджет.

В конце года запросите у компании-арендатора справку 2-НДФЛ. Обратите внимание, отражены ли в справке: доход в виде арендной платы, сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет налога. 

Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо заключить с ним договор аренды. Налог на доход, полученный от физлица, платит арендодатель, то есть вы. Также при сдаче квартиры в аренду физлицу вы заполняете декларацию 3-НДФЛ и представляете ее в налоговый орган. В договоре необходимо закрепить, какие счета оплачивает лично арендатор, размер обеспечительного платежа и прочее. Обеспечительный взнос застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц. Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи погашены и нет взаимных претензий. Налог с этого взноса платить не нужно, так как это не ваш доход.

А что, если не платить налоги?

 

Подписчик НДФЛка.ру решил, что он опоздал с уплатой НДФЛ с аренды квартиры и попросил рассчитать штраф и пени, чтобы заплатить за свое опоздание. Налоговый эксперт проверил все обстоятельства и пояснил клиенту, что просрочки нет и налог нужно уплатить на следующий год до 15 июля. И только по своему желанию арендодатель может платить налоги каждый месяц.

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в аренду. Для этого есть разные источники информации:

  • Соседи, которым мешают шумные жильцы. 
  • Риелторы, у которых ИФНС проводит проверки. 
  • Мигранты, обязанные регистрировать место своего пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в налоговую.
  • Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ с аренды квартиры, то инициирует проверку. Вас могут обязать выплатить всю задолженность по НДФЛ (13% от арендного дохода) за последние три года, а также начислят штрафы в зависимости от ситуации:

  • Штраф за неуплату налога — 20% от суммы НДФЛ и 40% от суммы НДФЛ — если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать налоговый инспектор. 
  • Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки.
  • Если декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.

Как можно уменьшить размер налога

Налоговый вычет за аренду квартиры

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%. 

Вы можете исключить коммунальные расходы из арендных платежей, но только те, которые арендатор возмещает вам за потребление воды, электроэнергии и т.д. в соответствии с показаниями счетчика. Это считается возмещением ваших расходов, а не выгодой. Данное условие должно быть прописано в договоре найма/аренды.

Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды, подлежащий уплате.

 

Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру

В 2022 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру. Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%). 

В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в общей сумме 235 тыс. рублей.

Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и заполнил декларацию, в которую включил:

Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате — 46 800 тыс. рублей;

Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% — 30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета документов.

НФДЛ с аренды квартиры к уплате = 16 250 рублей (46 800 - 30 550).

Когда нужно отчитываться и платить НДФЛ с аренды квартиры

Срок сдачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, по доходу от сдачи квартиры в аренду за 2022 год нужно подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2023 года.

 

Уплатить налог следует до 15 июля года, который следует за отчетным. То есть если квартира сдавалась в 2022 году, то уплатить НДФЛ с аренды квартиры нужно будет уже в 2023 году не позднее 15 июля.

К декларации нужно приложить копии подтверждающих документов. Доход от аренды квартиры подтвердят: договор с арендатором, расписки в получении денежных средств, выписки с банковского счета, куда поступали безналичные платежи. Если вы претендуете на налоговые вычеты, то прикладываются документы, подтверждающие ваши расходы.

В общей сложности проверка декларации и возврат налогов занимает 4 месяца.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и коммунальных платежей, налоговыми льготами — процедура непростая. И даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете. Поэтому если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью к специалисту.

 

Подводим итоги:

  • Доход от сдачи квартиры в найм/аренду подлежит налогообложению по ставке 13%.
  • Доход от сдачи квартиры можно уменьшить на сумму коммунальных платежей и налоговых вычетов.
  • Налоговые органы могут наложить штрафные санкции за неуплату налогов с арендного дохода и обязать выплатить задолженность по НДФЛ за три предыдущих года.
  • Декларировать доходы не потребуется только в том случае, если арендатор юридическое лицо или ИП, и он, как налоговый агент, заплатил налог в бюджет.
  • Если сомневаетесь, что сможете правильно рассчитать налоги, а возможно, и уменьшить, то лучший выход — консультационная поддержка специалистов.