Налог на сдачу квартиры в аренду: как не платить налог и не получить штраф

Комментарии (4)

Обновлено 06.07.2024

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги и надо ли это делать? — популярные вопросы, которые задают наши читатели и подписчики. Рассказываем, почему важно сдавать квартиру легально, как не остаться в минусе и не попасть на штраф за неуплату НДФЛ. Как законно уменьшить сумму выплаты налога и отчитаться перед налоговой, если вы планируете сдавать квартиру в аренду как собственник.

  1. Что такое налог за сдачу квартиры в аренду
  2. Как уменьшить сумму налога
  3. Когда нужно отчитываться и платить НДФЛ с аренды квартиры

Налог при сдаче квартиры в аренду

Что такое налог за сдачу квартиры в аренду

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и юрлицу или ИП. Если вы планируете сдавать квартиру частному лицу, то такая форма взаимоотношений называется «наём». 

Если арендатор — организация, применяется термин «аренда квартиры». С учетом того, какой тип отношений прописан в договоре, рассчитывается налоговая ставка, исчисляется сумма уплаты налога за сдачу квартиры и подается отчетность в инспекцию ФНС.

Налог со сдачи квартиры или помещения для бизнеса: кто платит НДФЛ?

Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно уплачивает налог на доходы физических лиц в бюджет, когда переводит вам арендную плату. Собственнику ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.

Важно! В тексте договора должно быть указано, что арендатор из платежа удерживает ставку налога 13% НДФЛ. Вы получаете деньги за минусом 13%, а арендатор перечисляет сумму налога за аренду квартиры в бюджет региона.

В конце года запросите у компании-арендатора справку 2-НДФЛ. Обратите внимание, отражены ли в справке:

  •  доход в виде арендной платы,
  •  сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет налога. 

Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо заключить с ним договор аренды.

Что необходимо закрепить в договоре аренды на квартиру

  • какие счета оплачивает лично арендатор (выплаты за коммунальные услуги, Интернет, арендная плата и другие),
  • обязательно указать условия проживания и пользования имуществом владельца квартиры (могут быть варианты использования бытовой техники, мебели и прочего),
  • размер обеспечительного платежа — застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц (выплачивается на карту или наличными). Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи за жилье погашены и нет взаимных претензий.

Налог с этого взноса платить не нужно, так как это не ваш доход. Налог на полученный доход платит арендодатель, то есть собственник жилья. Также при сдаче квартиры в аренду физлицу вы заполняете декларацию 3-НДФЛ, заявление и представляете их в налоговый орган.

Важно! Можно заключить краткосрочный договор и продлять его при необходимости. Если договор заключается на срок более 12 месяцев (закон позволяет устанавливать срок аренды на 5 лет), нужно зарегистрировать его в Росреестре (на сайте или лично).

А можно ли не платить налоги?

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в аренду. Для этого есть разные источники информации:

  • Соседи, которым мешают шумные жильцы.
  • Риелторы, у которых ИФНС проводит проверки.
  • Мигранты, обязаны зарегистрировать место своего пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в налоговую.
  • Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ с аренды квартиры, то инициируется финансовая проверка. Вас могут обязать выплатить задолженность на всю сумму неуплаченного налога (13% от арендного дохода) за последние 3 года, а также начислят штрафы (размер зависит от ситуации).

Какая ответственность предусмотрена, если не платить налоги, что будет физическому лицу:

  1. Штраф за неуплату налога — 20% от суммы НДФЛ или 40% от суммы НДФЛ — если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать налоговый инспектор.
  2. Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки.
  3. Если декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.

Н2: Как уменьшить налог на сдачу квартиры в аренду?

Здесь важно понимать, какие есть способы легальной уплаты налогов на аренду квартиры (комнаты, офиса, иного помещения), налоговая ставка будет зависеть от этого фактора.


 13%

Налог на доходы
физических лиц

6%

Оформление патента

4%

Самозанятость


Если вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка за аренду жилья — 30%.

Такая система налогообложения предполагает наличие статуса ИП


Получение статуса «Самозанятый» доступен для граждан через мобильное приложение «Мой налог» 

 

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%. 

 Есть возможность исключить коммунальные расходы из арендной платы, но только те, которые арендатор возмещает вам за потребление воды, электроэнергии и т.д. в соответствии с показаниями счетчика. Это считается возмещением ваших расходов, а не выгодой. Данное условие должно быть прописано в договоре найма или аренды.

Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды квартиры, подлежащий уплате.

 

Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру

В 2022 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру. Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%). 

В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в общей сумме 235 тыс. рублей.

Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и заполнил декларацию, в которую включил:

Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате — 46 800 тыс. рублей;

Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% — 30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета документов.

НФДЛ с аренды квартиры к уплате = 16 250 рублей (46 800 - 30 550).

Когда платить налог за сдачу квартиры и отчитываться в ФНС

Срок подачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, если человек начал сдавать квартиру в аренду в 2022 году, подать декларацию 3-НДФЛ нужно не позднее 30 апреля 2023 года.

Важно! Уплатить налог следует до 15 июля года, который следует за отчетным. То есть если квартира сдавалась в 2022 году, то уплатить НДФЛ с аренды квартиры нужно будет уже в 2023 году не позднее 15 июля.

К декларации нужно приложить копии подтверждающих документов. Если гражданин получает доход от аренды квартиры, это подтвердят:

  • договор с арендатором,
  • расписки в получении денег,
  • выписки со счета в банке, куда поступали безналичные платежи. Если вы претендуете на налоговые вычеты, то прикладываются документы, подтверждающие ваши расходы.

Для обработки, проверки декларации и заявления налогоплательщика, для возврата налогов требуется не больше 4 месяцев.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и коммунальных платежей, налоговыми льготами — процедура непростая. И даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете. Поэтому, если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью к специалисту.

 

Подводим итоги:

  • Доход от сдачи квартиры в найм/аренду подлежит налогообложению по налоговой ставке 13%.
  • Доход от сдачи квартиры можно уменьшить на сумму коммунальных платежей и налоговых вычетов.
  • Налоговые органы могут наложить штрафные санкции из-за неуплаченных налогов с арендного дохода и обязать выплатить задолженность по НДФЛ за три предыдущих года.
  • Декларировать доходы не потребуется только в том случае, если арендатор юридическое лицо или имеет статус индивидуального предпринимателя, и он, как налоговый агент, заплатил налог в бюджет.
  • Если сомневаетесь, что сможете правильно рассчитать налог при сдаче квартиры, а возможно, и уменьшить, то лучший выход — консультационная поддержка специалистов.

Вопросы и ответы

4

Добрый день! Подскажите, такая ситуация: квартиру сестра сдаёт уже 4 года. Налогов ранее она не оплачивала. Теперь хочет оформить самозанятость и платить налоги, но опасается штрафов за предыдущие периоды, если начнёт платить налоги. Как быть?

НДФЛка

Юлия, добрый вечер.

Рекомендуем сестре предоставить декларации по форме 3-НДФЛ и уплатить налог, а штраф за несвоевременное представление можно попытаться снизить.

Мы готовы помочь Вашей сестре все правильно оформить и направить в налоговый орган.

Скажите пожалуйста,аренда квартиры в месяц 70 тысяч рублей,я регистрируются как Самозанятый,какой налог в год с дохода,я должна платить 6 или 4%,спасибо

НДФЛка

Здравствуйте, Елена! Ставка налога зависит от того, кто является арендатором. Если ФЛ - 4%, если ЮЛ-6%.

Здравствуйте! Спасибо за статью. Есть апартаменты, которые я могу сдать - и готов платить налоги. Не получится ли так, что когда я буду их продавать, я не смогу зачесть расходы на их приобретение, расходы на ремонт, %% по ипотеке - когда я буду их продавать. Спасибо!

НДФЛка

Роман, добрый вечер.

Все зависит от Вашего статуса: если Вы зарегистрированы в качестве ИП и являетесь плательщиком общей системы налогообложения, то Вы сможете учесть все перечисленные Вами расходы. Если Ваш статус ФЛ, то Вы сможете учесть лишь расходы на приобретение/расходы по ДДУ и % по ипотеке.

Здравствуйте, арендодатель квартиры, в которой я проживал мошенническим образом не хочет возвращать аванс (обидно)/задаток внесенный на случай каких-либо неисправностей в квартире. При приемке квартиры неисправностей обнаружено не было. Как обратить внимание налоговой службы на тот факт что этот человек не выплачивал/ет налог на полученый доход?

НДФЛка

Георгий, добрый день!

Рекомендуем обратиться за консультацией к юристу. Наш сервис не предоставляет такой информации.