Страхование ипотеки

Обновлено 30.10.2024

Валерия Будник

Главный налоговый эксперт

Решили купить квартиру в ипотеку? Банк предложит вам ее застраховать, так как возьмет в залог до полного погашения долга. В этой статье расскажем, можно ли избежать страхования залоговой недвижимости, на что обратить внимание при оформлении страхового полиса, как получить выплату и многое другое.

Зачем нужно страхование ипотеки

Как правило, ипотека — это надолго. И вполне логично, что кредитор хочет гарантированно вернуть свои средства полностью, с учетом процентов и в установленный срок. Именно поэтому банк выдает заемщику кредит под залог приобретаемого жилья, к тому же застрахованного на случай его повреждения или утраты. В договоре страхования имущества банк выступает в качестве выгодоприобретателя. И если заемщик по каким-то причинам не сможет выплатить ипотеку, т.е. погашение кредита не происходит, банк ничем не рискует. Он вправе распорядиться залогом по своему усмотрению в соответствии с положениями договора ипотечного страхования.

Страховать ипотечную недвижимость необходимо при покупке ее и в новостройке и на вторичном рынке. Однако, на квартиру в строящемся доме, когда сам объект залога еще отсутствует, страховку оформить нельзя. В этом случае банк предложит вам оформить полис страхования жизни и здоровья. Страхование жизни заемщика при покупке объекта недвижимости в долевом строительстве – это также залог защиты интересов банка.

После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности страхование квартиры для ипотеки станет обязательным. В этом случае полис страхования жизни и здоровья перейдет в категорию добровольных страховок.

Приобретая «вторичку», целесообразно рассмотреть страхование титула. Об этом виде защиты расскажем ниже.

Таким образом, основными объектами страхования при покупке жилья в ипотеку являются:

недвижимость, приобретаемая в ипотеку;
жизнь и здоровье заемщика;
титул, то есть право владения недвижимостью.

Страхование недвижимости при ипотеке

Страхование ипотечного жилья, передаваемого банку в качестве залога, является обязательным. Без этого ни один банк не выдаст вам средства. Такой порядок закреплен Федеральным законом «Об ипотеке». Поэтому оформить страхование придется при получении займа в любом банке России, таковы неизменные условия кредитного договора.

Как правило, заемщик оформляет страховку после одобрения кредита, но до подписания договора ипотеки. Заемщик и страховая компания заключают договор, согласно которому компания гарантирует банку возврат средств, если заемщик по объективным, непредвиденным причинам не может его выплатить. Обычно страховая премия (плата за страхование) разбивается на ежемесячные платежи (чтобы клиентам было проще платить), а договор заключается на год с последующим ежегодным продлением до полного погашения ипотеки и выполнения физическим лицом всех обязательств перед банком.

Что входит в обязательное страхование ипотеки

Обязательному страхованию подлежат все основные конструкции в квартире (доме, комнате). Это стены (несущие и ненесущие), полы, потолки, двери, лоджии и балконы, окна, крыша, фундамент и другие. Другими словами, все то, что составляет целостность заложенного имущества защищено при оформлении полиса. А вот ремонт, отделка жилья, которые могут пострадать от пожаров, протечек и других бед в обязательное страхование не входят.

Например, сосед сверху затопил вашу кухню, испортив вам свежевыкрашенные потолки. Но сама квартира осталась невредимой и пригодной для проживания. Такой инцидент не относится к страховому случаю при обязательном страховании. При этом страховка по ипотеке действует, если повреждения залогового имущества связаны с противоправными действиями третьих лиц.

Обязательное страхование недвижимости при ипотеке сбережет ваши финансы в случае ее повреждения или утраты при пожарах, взрывах бытового газа и прочих авариях инженерных коммуникаций дома, хулиганских действий других лиц, а также стихийных бедствий (землетрясений, наводнений, ураганов).

Интересы заемщика

Обязательная страховка квартиры для ипотеки защищает не только кредитора, но и заемщика. Ведь если произойдет ЧП, например пожар, затопление, разбой, взрыв бытового газа и прочие неприятности человек может остаться на улице, да еще с долгами. Если заемщик окажется неплатежеспособным, в том числе в результате несчастного случая, долг по кредиту погасит компания-страховщик. Разумеется, при соблюдении условий страхового договора.

Если страхование недвижимости при ипотеке как предмета залога обязательно, страхование жизни, здоровья и титула — личное дело заемщика. Однако не стоит сбрасывать со счетов добровольное страхование, и давайте рассмотрим, почему.

Страхование жизни и здоровья

Добровольное страхование жизни и здоровья позволяет заемщику или его наследникам избежать непосильного кредитного бремени. Например, при временной потере трудоспособности вы можете получить от страховой компании денежную поддержку. Как правило, ипотечное страхование жизни учитывает такие риски, как:

временная нетрудоспособность из-за болезни;
постоянная нетрудоспособность как следствие тяжелой болезни или инвалидности (I или II группы);
уход из жизни заемщика.

Например, заемщик оформил договор страхования жизни для ипотеки, по которому он ежемесячно выплачивает взносы и не имеет задолженности. В следующем году мужчина получил тяжелую травму головы, занимаясь альпинизмом во время отпуска. Медкомиссия присвоила ему инвалидность II группы. Компания-страховщик выплатила кредитный долг банку в размере 2 млн рублей, так как был зафиксирован страховой случай. В этом случае проблемы клиента решил страхователь.

Плюсы страхования жизни при ипотеке

С добровольным страхованием жизни и здоровья можно рассчитывать на более низкую ипотечную ставку или сумму первоначального взноса.

Как правило, в случае утраты трудоспособности или смерти заемщика все обязательства по выплате кредита переходят к его семье, и в тяжелый момент родственники рискуют остаться без денег и крыши над головой. В критической ситуации страховщик возьмет на себя финансовые обязательства по частичной или полной выплате кредита (остатка задолженности), и банк не будет претендовать на недвижимость.

Кроме того, в отдельных случаях можно оформить налоговый вычет на расходы по добровольному страхованию жизни.

Взвесьте все за и против, поскольку разница между суммой страховых взносов и ипотечных процентов по более высокой ставке может оказаться незначительной по сравнению с теми рисками, которые эта страховка может покрыть. Поэтому прежде чем отказаться от страхования этого вида, нужно тщательно взвесить все за и против.

Налоговый вычет за страхование жизни для ипотеки

Заемщик имеет право на социальный налоговый вычет и возврат НДФЛ по расходам на добровольное страхование жизни. Если вы используете ипотечное страхование, то обратите внимание на некоторые особенности предоставления вычета по процентам за ипотеку.

Договор страхования должен быть заключен на срок не менее 5 лет. Если договор будет оформлен на один год с последующей пролонгацией, то права на вычет не будет.
Выгодоприобретателем по страховому договору должен выступать либо застрахованный, либо его близкие родственники. Банковские организации на такие условия могут не пойти.
Страховая компания должна иметь соответствующую лицензию.

Эти три условия должны выполняться одновременно.

К вычету можно принять суммы, направленные на страхование рисков:

дожитие до определенного возраста;
смерть застрахованного лица.

А вот на риски, связанные с несчастным случаем и болезнью налоговая льгота не распространяется. В этом случае можно попросить страховщика разделить в договоре сумму страховых взносов или запросить справку о сумме взносов, направленных на страхование жизни.

Комплексный договор для вычета не подходит. Возврат НДФЛ возможен при условии, если в страховом договоре взносы, направленные на страхование жизни при ипотеке выделены отдельной строкой, что на практике случается редко.

Следует помнить, что налоговый вычет предоставляется плательщику НДФЛ по ставке 13% или 15%, являющемуся налоговым резидентом РФ.

Совокупный размер социального вычета за год составляет максимум 120 тыс. рублей. Это значит, что вы можете получить налоговый вычет за страхование своей жизни в размере фактически уплаченных взносов, но не более 120 тыс. рублей в год, а 13% от этой суммы — до 15, 6 тыс. рублей вернутся на ваш счет.

Подробнее в нашей статье «Социальный налоговый вычет на добровольное страхование жизни»

Налоговый вычет за страхование жизни можно получить за три прошедших года, если в этот период вы платили страховые взносы и получали официальный доход. Например, в 2023 году можно подать налоговые декларации 3-НДФЛ за 2022, 2021 и 2020 годы и вернуть по 15,6 тыс.рублей за каждый год.

Вы можете обратиться к налоговым экспертам НДФЛка.ру, которые сделают всю работу за вас: рассчитают максимальную сумму социальных вычетов, заполнят и отправят налоговую декларацию в ФНС. Для этого вы можете использовать наше мобильное приложение, позвонить по указанному на сайте номеру телефона или заполнить форму обратной связи (требуется согласие на обработку персональных данных). Вся интересующая информация будет предоставлена на консультации онлайн.

Страхование титула

Страхование титула (права собственности) на имущество будет кстати, если вы покупаете ипотечное жилье на вторичном рынке.

Титульное страхование защищает заемщика от утраты права собственности на недвижимость. Это актуально, если суд признает сделку купли-продажи недействительной из-за скрытых наследников, собственников и прочих претендентов на недвижимость.

Страховая компания выплатит банку кредит за заемщика - владельца полиса титульного страхования, у которого отобрали недвижимость по решению суда и по независящим от него причинам.

Например, человек взял ипотеку и купил «вторичку». Через некоторое время выяснилось, что на эту квартиру претендует наследник. Согласия на продажу квартиры у него никто не спрашивал, поэтому он обратился в суд с иском. Суд признал сделку купли-продажи спорной квартиры ничтожной. Страховая компания выплатит банку оставшийся долг по ипотеке при наличии полиса титульного страхования недвижимости.

Кроме того банк может повысить ставку по кредиту, если вы не оформите полис титульного страхования.

Как и страхование жизни и здоровья, титульное страхование недвижимости является добровольным, по закону требовать его с вас никто не может.

Комплексное страхование

При оформлении ипотечного страхования заемщикам часто предлагаются комплексные страховые продукты. В такой полис уже включены защищаемые при наступлении страховых случаев предметы: залоговую недвижимость, жизнь и здоровье заемщика, право собственности на недвижимость.

К преимуществам комплексного страхования можно отнести:

Стоимость страхового полиса. Как правило, комплексная страховка дешевле, чем три взятые отдельно.
Быстрое решение банка о предоставлении кредита.
Размер процентной ставки. Самые привлекательные ставки по ипотеке чаще всего — с комплексным страхованием.
Сниженный размер минимального взноса при одобрении кредита.

Выбирая комплексное страхование ипотеки, нужно внимательно читать все пункты договора. Бывает, что в полис комплексного страхования не включены некоторые риски, связанные со здоровьем человека. Например, страховка будет покрыть только риски при наступлении инвалидности или смерти заемщика, а болезнь или полученная травма не будут считаться страховым случаем.

Иногда выгоднее оформить комплекс страховых услуг. Но в каждом индивидуальном случае стоит учитывать все плюсы и минусы этих продуктов.

От чего зависит стоимость страхового полиса

Стоимость полиса ипотечного страхования зависит от множества факторов, определяемых компанией-страховщиком. Сюда могут входить:

размер страхового покрытия, определяемый кредитором;
сумма ипотечного кредита;
вид страхового полиса, например, комплексное страхование выйдет дороже, но может улучшить условия ипотеки;
вид объекта залога (квартира, апартаменты, комната, дом, земельный участок);
наличия/отсутствия газификации и деревянных перекрытий между этажами, например, если в доме проведен газ или в нем есть деревянные перекрытия, стоимость полиса повышается.
год постройки здания, износ конструкций, материал стен и перекрытий;
процентная ставка по ипотеке и прочих факторов.

Договор страхования жизни и здоровья также устанавливает индивидуальный перечень условий. При расчете размера страховых взносов учитывается множество факторов: пол, возраст, наличие серьезных или хронических заболеваний, сфера трудовой деятельности, увлечения заемщика и прочие. Например, чем моложе человек, тем ниже будет страховой тариф, а опасные условия труда или экстремальные виды спорта, которыми он занимается будут способствовать увеличению стоимости полиса.

При расчете стоимости страхования титула учитывается, как долго жилье находилось в собственности продавца, есть ли у продавца несовершеннолетние наследники, количество предыдущих владельцев.

Все условия, при которых финансовые обязательства берет на себя страховая компания, подробно прописываются в договоре. Советуем внимательно ознакомиться со всеми пунктами страхового договора перед его подписанием.

Как получить страховку по ипотеке

При наступлении страхового события потерпевшему необходимо:

немедленно его зафиксировать — сообщить в компетентную службу: полицию, скорую помощь, МЧС, управляющую службу;
сообщить о случившемся в свою страховую компанию;
написать заявление на имя страховой компании о страховом возмещении убытков в связи с причинением вреда имуществу или здоровью;
представить страховщику документ, подтверждающий наступление страхового случая, например, акт управляющей компании с подписями уполномоченных лиц и печатью службы; доказательство того, что вы приняли все необходимые меры по предотвращению ЧП, например звонок в соответствующий орган и др.

Когда можно вернуть страховку по ипотеке

Застрахованный человек имеет право вернуть деньги за страховку в нескольких случаях.

При досрочном погашении ипотеки, когда необходимость в страховом полисе отпадает. В этом случае договор может быть расторгнут, а часть взносов за неиспользованный период страхования возвращены.
При рефинансировании ипотеки. Старый договор страхования расторгается и заключается новый с учетом текущих условий. Неиспользованная сумма страховки по старому договору возвращается заемщику.
Если заемщик отказался от услуги или пакета услуг, указанных в договоре страхования. В этом случае необходимо подать заявление страховщику не позднее 14 дней с момента заключения договора, но при отсутствии страховых случаев в этот период. Страховая должна вернуть деньги в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.

Вернуть деньги можно только за добровольное страхование (жизни и здоровья, титула и прочих рисков) и при условии, что страхового договор заключен не ранее 1 сентября 2020 года.

Заключительные положения

Как правило, страховой полис оформляется наряду с договором ипотеки и банк-кредитор может предложить страховую компанию — своего партнера. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать страховщика.

Отдавайте предпочтение крупным аккредитованным банками компаниям, имеющим хорошую репутацию и большой опыт работы в сфере страхования.

Изучите разные предложения рынка страхования. Удобнее всего это делать с помощью крупных сайтов-агрегаторов, где можно задать необходимые параметры и узнать цены и условия страховок в разных компаниях.

Так можно сэкономить до 4 500 рублей на стоимости полиса.

Внимательно изучите все условия и правила договора страхования, обратите внимание на перечень рисков и страховых случаев, а также на ограничения, санкции и штрафы.

При таком грамотном подходе вы сможете подобрать страховой полис на выгодных для вас условиях.

Основные тезисы о страховании ипотеки

Страхование залоговой недвижимости — одно из обязательных и законных требований банка, выдающего ипотечный кредит. Страховой полис — это гарант погашения долга перед банком в случае порчи или утраты залоговой недвижимости.
При покупке ипотечной квартиры в строящемся доме предмета залога еще нет. В этом случае заемщик должен застраховать свою жизнь и здоровье. После регистрации права собственности квартира должна быть застрахована и передана банку в залог, а страхование жизни и здоровья становится необязательным.
Страхование жизни и здоровья заемщика — дополнительный и добровольный вид ипотечной страховки. Если человек серьезно заболеет, получит травму, станет инвалидом или погибнет, то страховщик выплатит остаток долга банку. При этом семья пострадавшего не останется без жилья.
Титульное страхование недвижимости — добровольное. Подходит при покупке недвижимости на рынке вторичного жилья. Полис защищает заемщика от риска утраты права собственности в случае «внезапно» объявившихся наследников купленного жилья, признания недееспособности продавца и прочих неприятностей. Как правило, недействительность сделки купли-продажи определяет суд.
Добровольное страхование — это дополнительные расходы, но также и усиленная защита финансов, как для банка, так и для кредитуемого, так как покрывает гораздо больше рисков.
Добровольное страхование может повлиять на процентную ставку по ипотеке и размер первоначального взноса.
Банки предлагают комплексные программы страхования ипотеки, в которые уже включены: страхование недвижимости, жизни и здоровья, титула. Как правило, комплексные продукты дешевле, но могут не включать некоторые риски.
На страховом рынке представлен широкий спектр предложений по индивидуальному, коробочному и комплексному страхованию ипотеки. Проанализируйте цены и условия страхования в разных компаниях, так вы сможете найти выгодное предложение.