Налог на доход от продажи доли в квартире

Когда не нужно платить НДФЛ
Если доли приобретались в разное время
Как снизить налог при продаже квартиры
Правила и срок подачи декларации 3-НДФЛ

Доход от продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. На законном основании налог можно уменьшить или не платить. Для этого есть два способа — освобождение от уплаты налога и применение вычетов. У продавцов долевой собственности есть некоторые преимущества. Расскажем все по порядку.

Когда при продаже жилья не нужно платить НДФЛ

Если вы продадите имущество или его часть, которым владели более пяти или трех лет, вам не нужно декларировать доход и платить налог. Из нашей статьи вы узнаете, как определять минимальный срок владения имуществом или его долями.

НДФЛ также не платят, если сумма дохода оказалась ниже суммы имущественного вычета или расходов на приобретение.

Учитываем кадастровую стоимость недвижимости

Есть правило, которое распространяется на операции по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. При расчете налоговой базы помните: если цена, назначенная продавцом, ниже 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ следует рассчитывать, исходя из кадастровой цены * 70%.

Пример:

Цена по договору купли-продажи — 1 млн рублей, а по кадастру —1,3 млн рублей. Проверим, какая цена больше. Считаем 70% от кадастровой цены: 1 300 000 * 70% = 910 000. Значит, для расчета НДФЛ берем цену из договора.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время

Бывает, что одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти или трех лет, а другая — меньше.  Как посчитать срок владения всей квартирой для уплаты НДФЛ?

Налогоплательщик, который приобретал имущество частями в разное время, должен повторно зарегистрировать право собственности. Но срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, поскольку увеличение размера существующей доли не влечет за собой изменения даты права на нее.

Мнения Федеральных ведомств по этому поводу совпадают: Письма Минфина от 19.07.2016 № 03-04-05/42215, от 15.08.2014 № 03-04-05/40976; ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@ и другие.

Пример:

10 мая 2020 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2020 года. При продаже такого объекта срок владения будет также считаться с мая 2020 года.

Пример:

В июне 2018 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники — мать, дочь и сестра матери поделили дом поровну, то есть по одной трети на каждого. В 2021 году мать умерла, и ее часть перешла дочери по наследству. Срок владения 2/3 долей нужно отсчитывать с июня 2018 года.

Облагается ли налогом продажа доли в квартире, которой владела сестра матери и продала своей племяннице в октябре 2021 года? Да, потому 1/3 доли находилась в собственности сестры менее пяти лет (с 2018 года).

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. Срок владения имуществом будет исчисляться с момента новой регистрации.

Как снизить налог при продаже квартиры

Если продажа доли в квартире состоялась до истечения минимального срока владения, появляется обязанность по уплате НДФЛ. Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода. 

  1. На имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Предоставляется на совокупный доход от проданных объектов недвижимости за год.
  2. На расходы на покупку доли, подтвержденные документами. ИФНС их тщательно проверит.

Выбрать можно любой из них по своему усмотрению, но только один.

Если вам досталась доля в результате приватизации квартиры, дарения или наследования, то личных расходов вы не несли. Однако при продаже налоговую базу можно уменьшить на расходы наследодателя или дарителя.  

Если вы решили применить налоговый вычет, то большую роль будет играть процедура юридического оформления договора купли-продажи.

Продажа долей как самостоятельных объектов

Имущественный вычет предоставляется отдельно каждому продавцу в размере одного миллиона рублей. ФНС в письме от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@ разъяснила эти права.

Пример:

Квартира супружеской пары находится в долевой собственности. Доля жены составляет 2/3, а мужа — 1/3. Жилье продали два года спустя за 4,5 млн рублей по двум отдельным договорам купли-продажи. То есть каждый из супругов оформил продажу своей доли как отдельного объекта недвижимости. 70% от кадастровой стоимости квартиры — 5 млн рублей. 

Доход жены — 3 333 333 рубля (5 000 000 /3 * 2)
Доход мужа — 1 666 667 рублей (5000 000 /3 * 1) 

Каждый из совладельцев имеет право на налоговый вычет 1 млн рублей. 

Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:

для жены — 13% * (3 333 333 - 1 000 000) = 303 333 рублей
для мужа — 13% * (1 666 667- 1 000 000) = 86 667 рублей, где

5 млн — доход от продажи квартиры (по кадастру)
1 млн — вычет на каждого продавца 

Общий налог, подлежащий уплате, 390 тыс. рублей.

Продажа недвижимости как единого объекта

Если вы оформляете общий договор купли-продажи, размер вычета будет составлять один миллион рублей на весь объект недвижимости. Он распределится между всеми собственниками пропорционально размеру их долей. На этот счет есть письмо ФНС России от 09.12.2019 № БС-19-11/325@.

Пример:

Супруги продают жилье, находящееся у них в долевой собственности менее пяти лет. Доля жены составляет 2/3 квартиры, а мужа — 1/3. Жилье продали по договору купли-продажи как единый объект недвижимости за 5 млн рублей, кадастровая стоимость, умноженная на 70%  — 4,8 млн рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:

для жены: 13% * (2/3 * 5 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 346 667 рублей
для мужа: 13% * (1/3 * 5 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 173 333 рубля, где

5 млн — доход от продажи квартиры (по договору)
1 млн — вычет на квартиру как на единый объект

Общий налог, подлежащий уплате = 520 тыс. рублей.

Очевидно, что выгоднее продажа доли в квартире как самостоятельного объекта по отдельному договору. В первом случае супруги воспользовались вычетом в общей сумме 2 млн рублей, а во втором — всего 1 млн. Налог, подлежащий уплате, оказался меньше на 130 тысяч.

Вычет расходов на приобретение

Если у вас имеются документы на покупку доли в имуществе, то вместо налогового вычета в 1 млн рублей можно уменьшить доход на сумму расходов. С полученной разницы платите налог с продажи доли в квартире в размере 13%. Или не платите, если продаете жилье по той же цене, что и покупали или дешевле.

Налог с продажи долей детей в квартире

Квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, оформляется как общая собственность родителей и детей. При продаже такой квартиры несовершеннолетние дети имеют право на вычет.

При расчете налоговой базы вы можете включить средства материнского капитала в состав расходов. Основание: подп 2 п 2 ст. 220 НК РФ. Не путайте с налоговым вычетом на покупку, который предоставляется только на расходование собственных средств.

Правила и срок подачи декларации 3-НДФЛ

Продажа доли в квартире — сделка, по которой надо отчитаться перед налоговым органом. Декларация 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту регистрации в следующем после продажи году до 30 апреля. Уплатить налог необходимо до 15 июля.

Если вы уменьшали налоговую базу на расходы на приобретение, то в инспекцию потребуется предоставить договор на покупку этого жилья, расчетно-платежные и прочие документы. 

С 2022 года можно не подавать отчетность, если доход от продажи жилья не превысил 1 млн рублей. Основание: Федеральный закон № 305-ФЗ от 02.07.2021 г.

Разобраться во всех тонкостях налогообложения, составить и подать декларацию вам помогут специалисты онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Обращайтесь к нам! С учетом ваших льгот мы подберем оптимальный вариант для снижения налоговой нагрузки.