НДФЛка

Имущественный налоговый вычет

Обновлено 22.11.2022

Имущественный налоговый вычет позволяет возместить часть денег, потраченных на жилую недвижимость и землю. В этой статье мы подробно рассказываем, кому и за что полагается имущественный вычет, как его получить и какие нюансы следует учесть. Благодаря вычетам вы сможете вернуть на свой счет до 650 тыс. рублей.

Имущественный вычет

За что можно получить имущественный налоговый вычет 

Вы можете претендовать на вычет на приобретение недвижимости, если:

Размер имущественного вычета

На счет налогоплательщика возвращается 13% от суммы его затрат на недвижимость и на проценты по ипотеке, но в пределах той суммы, которая установлена Налоговым кодексом РФ.

 

Размер имущественного вычета на покупку жилья и земли не может превышать 2 млн рублей. Поэтому, максимально вернуть можно 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2014 года, то имущественный вычет закрепляется за объектом. Это значит, что если квартира стоила меньше 2 миллионов, то неизрасходованный остаток вычета нельзя переносить на другую приобретенную недвижимость. Вычет предоставляется на покупку только одного жилья и распределяется между всеми собственниками. Принцип распределения зависит от того, как была оформлена покупка: в совместную или в долевую собственность.

Если регистрация жилья прошла после 1 января 2014 года, то каждый из собственников может претендовать на вычет в 2 млн рублей и вернуть до 260 тыс. рублей. Это большой плюс. К примеру, супруги купили квартиру в 2021 году за 4 млн. рублей. Каждый из них имеет право на налоговый возврат до 260 тысяч рублей, что в общей сложности составит 520 тысяч рублей на двоих.

Еще одно преимущество получили налогоплательщики, купившие жилье после 2014 года. Они могут использовать имущественный вычет до 2 млн рублей, даже если покупали или строили несколько объектов недвижимости. То есть налоговая льгота теперь привязана не к объекту, а к его стоимости. 

 

Например, в начале 2022 года вы купили квартиру за 1,6 млн рублей, а в октябре комнату за 400 тысяч. В 2023 году вы можете заявить расходы в сумме 2 млн рублей, из которых 1,6 млн рублей за квартиру, а 400 тыс. рублей за комнату. В итоге на ваш счет поступит 260 тыс. рублей, из которых 208 тысяч будет налоговым вычетом за квартиру и 52 тысячи за комнату.

Законодательство выделяет два периода, для которых действуют разные правила предоставления вычета за ипотечные проценты: до 1 января 2014 года и после.

Если договор ипотеки заключен до 1 января 2014 года, то сумма имущественного вычета на проценты ничем не ограничена. Это значит, что вы можете вернуть 13% от фактически выплаченных процентов по ипотеке, независимо от суммы.

При покупке жилья после 1 января 2014 года размер вычета по уплаченным процентам ограничивается 3 млн рублей и максимальная выплата составляет 390 тыс. рублей (13% от 3 млн). При покупке недвижимости в ипотеку семейной парой, каждый из супругов имеет право на вычет за погашенные проценты до 3 млн рублей и на возврат до 390 тыс. рублей. Таким образом, супружеская пара может возместить расходы по уплаченным процентам в пределах 780 тыс. рублей.

В отличие от вычета на недвижимость, остаток которого можно дополучить при покупке другого жилья, остаток неиспользованного вычета на ипотечные проценты нельзя переносить на другую ипотеку.

 

Например, вы заявляли расходы по погашению ипотечных процентов в размере 1 млн рублей. На ваш счет поступили деньги в сумме 130 тыс. рублей (1 млн * 13 %). Если вы купите следующее жилье в ипотеку, то на неиспользованный остаток вычета на проценты в сумме 2 млн рублей право утрачивается. Логика такая, одна ипотека — один вычет на проценты по этой ипотеке.

Более подробно о вычете с процентов по ипотеке вы можете узнать из статьи «Налоговый вычет на покупку жилья в ипотеку». 

Кто имеет право на вычет при покупке недвижимости

Размер имущественного вычета

Граждане, претендующие на получение имущественного вычета, должны проверить свое право на него. 

Вычет предоставляется при соблюдении следующих условий:

  • Налогоплательщики — трудоустроенные либо имеющие другой заработок граждане, уплачивающие НДФЛ по ставке 13 или 15%. Повышенная ставка 15% применяется к доходу, который в течение календарного года превысил 5 млн рублей. 
  • Индивидуальные предприниматели, которые применяют общую систему налогообложения, то есть уплачивают НДФЛ со своих доходов по ставке 13% или 15%.
  • Вы купили жилье или землю на собственные средства, а не получили в качестве наследства, подарка или поддержки от государства, работодателя и других лиц. 
  • Сумма, заявленная к возврату, не может превышать сумму подоходного налога, перечисленного с вашего дохода в бюджет. Таким образом, за календарный год вам вернутся налоги в той сумме, которую вы заплатили государству в том же году.
  • Покупатели и собственники недвижимости — налоговые резиденты РФ. Таким статусом обладают лица, проживающие в России не менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев. Это не касается таких категорий, как российские военнослужащие, проходящие службу за рубежом, и государственные служащие, командированные по работе за границу. Не имеет значения, сколько времени в календарном году они проводят в другой стране, они считаются налоговыми резидентами РФ.
  • Недвижимость должна быть приобретена на территории Российской Федерации. 
  • Целевые займы и кредиты на покупку жилья, по которым уплачиваются проценты, получены от российских кредитных организаций.

Если вы обменивали свое жилье на новое с доплатой, то вы также имеете право на имущественный вычет на сумму доплаты.

 

Например, ваша комната стоит 1,5 млн рублей, а квартира, которую вы меняете на эту комнату — 3 млн рублей. Разницу в стоимости, которую вы заплатите, а это в нашем примере 1,5 млн рублей, можно включить в имущественный вычет. Но только если вы получаете официальную зарплату, платите НДФЛ по ставке 13 или 15% и являетесь налоговым резидентом Российской Федерации. 

Вычет на недвижимость НЕ предоставят, если:

  1. На покупку жилья использовались бюджетные средства (например, материнский капитал), средства работодателя и других лиц. Если вы участвовали в оплате жилья и потратили собственные деньги, вы можете претендовать на вычет, но только в части личных расходов.
  2. Покупатель совершает сделку купли-продажи с взаимозависимыми лицами, то есть с родственниками. К ним относятся супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновленные дети и усыновители, подопечные и попечители, а также любые лица, способные повлиять на финансовый результат сделки. Например, вы не можете вернуть НДФЛ при покупке квартиры у своего начальника. То же самое относится к сделкам между родителями общего ребенка, не состоящими в браке.
  3. Вы полностью использовали всю сумму имущественного вычета на покупку другой недвижимости. 

Особенности предоставления имущественных вычетов

Имущественный налоговый вычет

У имущественного вычета нет срока давности. В отличие от остальных налоговых вычетов он не сгорает. Поэтому, неиспользованный остаток можно переносить на последующие годы. Это правило применяется как к вычету на покупку жилья, так и на уплату ипотечных процентов.

 

Право на имущественные вычеты предоставляется один раз в жизни. Но лишь после получения максимальной суммы налогоплательщик утрачивает право на его повторное применение.

Если вы используете свои 2 миллиона в течение нескольких лет, то это нормально. Не всем удается получить полный возврат за один год. Это может быть связано с тем, что ваш годовой доход оказался меньше суммы вычета. Поэтому, по мере получения дохода вы можете заявить имущественный вычет в следующие налоговые периоды.

Несмотря на то, что имущественный вычет не имеет срока давности, у него есть одно ограничение. Подать декларацию в ИФНС и вернуть деньги можно только за три предыдущих года. Например, вы купили квартиру в 2018 году и так и не получили вычет. В 2023 году вы можете заявить расходы на покупку этой квартиры за 2020, 2021 и 2022 годы, если у вас был доход и вы платили с него НДФЛ. А вот за 2019 год вернуть деньги уже не получится.

Пенсионеры вправе заявлять вычет на покупку жилья за четыре года. Это три предшествующих пенсии года плюс год, в котором человек вышел на пенсию. Самое главное, чтобы за эти годы у пенсионера был заработок, облагаемый НДФЛ по ставке 13%.

 

Как мы помогли с имущественным вычетом пенсионерке

Ирина Владимировна ушла на заслуженный отдых в ноябре 2021 года. До этого она 8 лет работала кардиологом в частной клинике. В 2018 году клиентка купила небольшой дом в Подмосковье, а после выхода на пенсию перебралась в него насовсем. 

В 2022 году она обратилась в НДФЛка. ру за оформлением имущественного вычета за 2019 и 2020 годы. Она считала, что налоги можно вернуть за три предыдущих года, но год выхода на пенсию не учитывается.

Эксперт внимательно проверил документы и заполнил декларации за период с 2018 по 2021 годы. Учитывая ее официальную зарплату, клиентка могла претендовать на полную сумму вычета в размере 2 млн рублей.    

По результатам  камеральной проверки в вычете за 2018 год было отказано. Причина отказа заключалась в том, что истек срок исковой давности. Наш эксперт подготовил жалобу в вышестоящий налоговый орган. Решение по камеральной проверке было пересмотрено. В итоге Ирина Владимировна получила возврат налога за четыре года — с 2018 по 2021.

Вы можете получить имущественный вычет, даже если квартира уже перешла в собственность другого человека. То есть вы купили недвижимость, еще не получили за нее вычет или получили частично, но эту квартиру уже продали.

Факт перехода жилья к новому владельцу на право получения вычета прежним владельцем не влияет. 

 

Как НДФЛка.ру вернула клиенту налог через 7 дней, а затем урегулировала споры с ФНС

Ольга И. обратилась за имущественным вычетом на строительство жилого дома и на покупку земельного участка. Заказав услугу «Быстровычет», клиентка получила положенные деньги от нашего сервиса через неделю. После этого начались проблемы с инспекцией, но Ольгу они уже не касались. 

Проверяющий инспектор не хотел подтверждать вычет на покупку земельного участка, так как участок имел назначение «для ведения личного подсобного хозяйства».

Из-за незнания закона инспектор счел, что имущественный вычет за землю по такому основанию не положен.

Налоговый эксперт подготовил и направил обращение в инспекцию, в котором сослался на нормы налогового законодательства. Таким образом, вопрос предоставления вычета был оперативно урегулирован. 

Есть некоторые особенности по возврату налога при частичном использовании бюджетных денег, средств работодателей и других лиц. Государство вернет 13% от тех расходов, которые вы совершили лично. Например, вы потратили 400 тыс. рублей материнского капитала на покупку квартиры стоимостью 2 млн рублей. Вы имеете право на имущественный вычет в размере 1,6 млн рублей, так как 400 тысяч — это государственная поддержка семей с детьми.

Каждый случай индивидуален и зависит от разных факторов. Эксперты онлайн-сервиса НДФЛка.ру проконсультируют вас по всем интересующим вопросам.

Как получить возврат налога на покупку недвижимости

Внимательно ознакомьтесь с этим разделом, так как крайне важно собрать правильный пакет документов для налоговой инспекции.

В налоговый орган по месту прописки необходимо представить декларацию 3-НДФЛ за тот год, в котором возникло право на имущественный вычет. Например, если вы купили квартиру в 2022 году, то с начала 2023 года уже можете подавать документы на налоговый возврат.

Какие документы следует приложить к декларации

Копии документов, подтверждающих право собственности на жилье

  • Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если жилье куплено или построено. Документ можно получить на бумажном носителе или в электронном виде. Бумажный вариант выписки выдается в любом МФЦ при личном обращении и в Роскадастре, направив заявление по почте. В электронном виде документ можно получить на сайте Росреестра или Госуслуг. Но в этом случае у заявителя должна быть усиленная квалифицированная электронная подпись. Услуга платная.
  • Акт приема-передачи, если квартира приобретена по договору долевого участия. Он подписывается участником долевого строительства и застройщиком. Начиная с вычета за 2022 год, в дополнение к передаточному акту необходимо прикладывать выписку из ЕГРН. Это значит, что на момент подачи декларации должно быть зарегистрировано право собственности на купленную по ДДУ квартиру.
  • Договор купли-продажи недвижимости или договор долевого участия в строительстве.
  • Свидетельство о праве собственности на землю и дом — при покупке земельного участка под строительство жилого дома или с построенным на нем жилым домом.
  • Договор ипотеки или целевой кредитный договор, график погашения кредитных процентов — для имущественного вычета на выплаченные проценты.

Узнать подробно о том, как оформить документы на право собственности, как должна быть оформлена сделка купли-продажи недвижимого имущества, можно на сайте Квартира без агента.

Имущественный налоговый вычет

Правоустанавливающие документы могут быть выписаны на любого из супругов, но никак не на иного родственника. Если вы лично заплатили за квартиру, но оформили ее на маму, имущественный вычет вам не предоставят.

Копии документов, подтверждающих доходы и расходы налогоплательщика

  1. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ. В ней указывается сумма вашей зарплаты и сумма удержанного и уплаченного налога. Если в течение налогового периода вы меняли работу, то справки нужно взять со всех мест вашей трудовой деятельности. Справку предоставляет бухгалтерия вашего предприятия или ИФНС. А пользователи личного кабинета на сайте налоговой службы могут скачать 2-НДФЛ, если она там есть. Чтобы увидеть справку, откройте вкладку «Доходы». 
  2. Копии документов (платежные поручения на перевод денежных средств с отметкой банка, платежные квитанции, расписка от продавца в получении денег, чеки на покупку строительных материалов, на оплату строительных услуг и т.д.). Эти документы доказывают ваши расходы на покупку или строительство жилья. 
  3. Справка из банка о сумме уплаченных процентов за ипотеку.

Копии документов, если недвижимость приобретена в долевую собственность

  1. свидетельство о заключении брака (если квартиру приобрела семейная пара);
  2. заявление о распределении сумм имущественного вычета между собственниками.

При подаче в налоговую копий документов, подтверждающих право на вычет, имейте при себе их оригиналы. Это на случай, если инспектор попросит их для сверки.

После приема декларации налоговая служба начинает камеральную проверку, которая длится до трех месяцев. При положительном исходе проверки деньги будут зачислены на ваш счет в течение 30 дней. В общей сложности вам следует ожидать деньги примерно четыре месяца.

ИФНС может отказать в предоставлении вычета. В решении должно быть указано основание, по которому вам отказали.

Случаются ошибки, которые могут допускать как налогоплательщики, так и проверяющие лица.

 

Как НДФЛка.ру отстояла право на вычет своего клиента

В конце 2022 года Алексей К. обратился за подготовкой деклараций на имущественные вычеты за 2019, 2020, 2021 годы. 30 декабря 2022 года специалист подготовил и направил в ФНС три декларации. Назавтра пришел отказ в регистрации деклараций. Причина — клиент не встал на учет в ИФНС по новому месту жительства.

Эксперт подготовил обращение со ссылками на НК РФ, что налогоплательщик не обязан сообщать в налоговую об изменении места жительства. Такая обязанность возложена на органы, регистрирующие граждан по новому адресу.

После этого Алексей был поставлен на учет, а декларации перенаправлены в начале января 2023 года.

Через 3 месяца ожидания на счет клиента поступили деньги за 2021 и 2020 годы, а за 2019 год был отказ. Причина — срок подачи заявления на вычет (три года) истек.

Эксперт вновь направил обращение и приложил документ, подтверждающий отправку заявления на возврат налога за 2019 год 30.12.2022 года. В итоге заявленные суммы были возвращены Алексею в полном объеме.

 

Основные принципы получения имущественных вычетов

  • Имущественный вычет могут заявлять только налоговые резиденты Российской Федерации один раз в жизни и при наличии подтвержденных прав. 
  • Возврату подлежит 13% от суммы понесенных расходов, но в пределах ранее уплаченного вами подоходного налога. То есть, нельзя получить больше того, что уплачено в бюджет.
  • Вычет будет предоставлен, если вы приобрели недвижимость как на собственные средства, так и с помощью ипотечного кредита.
  • Имущественный вычет можно переносить на следующие годы до полного его использования.  
  • С 2014 года вычет можно получать на покупку/строительство разных объектов недвижимости. Контролируйте остаток вычета, чтобы в следующем году получить налоговый возврат.
  • Имущественный вычет на выплаченные кредитные проценты предоставляется только за один объект недвижимости, купленный с помощью целевого ипотечного займа.

Итак, мы рассказали о том, как и за что можно получить имущественные налоговые вычеты, какие нужно собрать документы. Тем не менее, есть риски получить отказ в вычете по причине ошибок в заполнении декларации и оформлении документов. Чтобы избежать неприятных последствий, мы рекомендуем доверить оформление имущественного вычета экспертам онлайн-сервиса НДФЛка.ру.