Налог с продажи доли в квартире

Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья

Вы не обязаны платить налог с продажи квартиры, дома и прочего недвижимого имущества, а также долей в них в следующих случаях:

• Жилье находилось в собственности продавца не менее пяти, а в некоторых случаях — не менее трех лет. Декларировать такой доход не нужно. Т.е. 3 года и 5 лет – это те пороговые значения, которые позволяют избежать потери денег от продажи. Подробно о том, в каких случаях учитываются те или иные сроки владения жильем, можно узнать из нашей статьи «Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости». 
• Сумма расходов, связанных с покупкой недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи. После приобретения квартиры, доли на таких условиях декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30 апреля. 
• Доля продана за 1 млн рублей или дешевле. Декларацию подавать не нужно. Соответственно вам не придется заплатить налог НДФЛ при продаже доли дома или в квартире.

При исчислении налога необходимо учесть следующее. Стоимость проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, а не цены на рынке недвижимости, по которой объект был реализован. В этой ситуации налог на продажу доли в квартире будет выше ожидаемого.

Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.

Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. 

Если стоимость жилья, например, продаваемой квартиры по договору сильно занижена, то проверяющий инспектор из ФНС может обратить на это внимание и потребовать пояснений. Вы должны быть готовы к этому, поэтому лучше, если налогоплательщик соблюдает законы, тогда квартира, доля, дом и т.п. будут проданы без проблем со стороны налоговой службы.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время

Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, например, по договору приватизации, а другая — меньше (было дарение от родителей, близкого родственника, отказ в пользу детей, была приобретена и т.д.). Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?

Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности. 

Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади и получили квартиру полностью. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года. При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2022 года. Это правило распространяется и на другие объекты недвижимого имущества, к примеру, на дом с общей долевой собственностью.

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации и придется платить налог с продажи доли в квартире в собственности менее 3 лет/5 лет. Эти и другие нормы указаны в законодательных актах России, а именно п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Как снизить налог с продажи доли

Если вы продали долю в квартире до истечения минимального срока владения или ее стоимость составила более 1 млн рублей, у вас возникает обязанность по уплате НДФЛ.  

Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода: 

• На сумму расходов при покупке доли. Это более выгодный способ, но им можно воспользоваться только при условии документально подтвержденных расходов. ИФНС тщательно проверит все документы.

• На имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Если в одном году продавалось несколько объектов недвижимости, то имущественный налоговый вычет предоставляется на совокупный доход, полученный от продажи всех объектов.

Вычет расходов на приобретение жилья

Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе (договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких расходов. 

На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться с кадастровой стоимостью! Данная норма закреплена в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому при продаже такой доли до истечения трех лет вам придется заплатить налог с полной стоимости.

Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким правом при жизни.

Если вы решили применить имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое оформление договора купли-продажи. 

Приведем пример расчета имущественного налогового вычета для возврата НДФЛ с двумя вариантами оформления договора.

Продажа долей как самостоятельных объектов

Имущественный вычет предоставляется каждому владельцу в размере 1 млн рублей. 

Продажа недвижимости как единого объекта

Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма налогового вычета при продаже доли квартиры будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Он распределится между всеми собственниками долей пропорционально их размеру.

Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором (по одному договору) — всего 1 млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался меньше на 130 тысяч.

Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ

Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о сделке в налоговый орган.

Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В противном случае вас ждут штрафные санкции, которые придется выполнять: 

• Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
• Установлено, что доход занижен — штраф 20% от доначисленной суммы налога.
• Доказано, что доход занижен умышленно — штраф 40% от суммы доначислений.
• За каждый день просрочки платежа начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот момент.

Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию договора на покупку жилья, копии платежных документов для проверки. Отправить заявление и ваши документы можно на сайте в личном кабинете.

В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты, которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать максимальную сумму вычетов, уменьшить налог, собрать необходимые документы и заполнить декларацию!