НДФЛка

Налог на доход от продажи доли в квартире

Обновлено 17.11.2022

Доход с продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. В статье поделимся, кто может не платить налог с продажи доли, как законно уменьшить его размер, как правильно отчитываться в доходе, чтобы избегать штрафных санкций.

налог с продажи доли в квартире

Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья

Вы не обязаны платить налог с продажи квартиры, дома, долей в них в следующих случаях:

  • Сумма расходов, связанных с покупкой недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи. Декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30 апреля. 
  • Доля продана за 1 млн рублей или дешевле. Декларацию подавать не нужно.

При исчислении налога необходимо учитывать следующее. Стоимость проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости.

 

Например, стоимость комнаты в договоре купли-продажи — 1 млн рублей, а по кадастру —1, 5 млн рублей. Считаем 70% от цены, указанной в ГКН: 1 500 000 * 70% = 1 050 000. А раз стоимость больше 1 млн рублей, то нужно подать декларацию и рассчитать налог. Существуют способы, помогающие сэкономить на налоге или свести к 0, об этом поговорим ниже.

Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.

Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. 

Если стоимость жилья по договору сильно занижена, то проверяющий инспектор может обратить на это внимание и потребовать пояснений.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время

Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?

Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности. 

Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года. При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2022 года. 

 

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже этого дома?

Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел налоговый эксперт. Вот предыстория.

В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну — по одной трети на каждого. В 2021 году мать скончалась, и ее часть перешла дочери по наследству. В июле 2022 года сестра матери подарила Галине свою долю. Таким образом, с июля 2022 года Галина становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5 млн. рублей.

В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента. Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет. А впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет назад.

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации.

Как снизить налог с продажи доли

налог с продажи доли в квартире

Если вы продали долю в квартире до истечения минимального срока владения или ее стоимость составила более 1 млн рублей, у вас возникает обязанность по уплате НДФЛ.  

Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода: 

  • На сумму расходов при покупке доли. Это более выгодный способ, но расходы должны быть подтверждены документами. ИФНС их тщательно проверит. 
  • На имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Если в одном году продавалось несколько объектов недвижимости, то вычет предоставляется на совокупный доход с проданных объектов.

Выбрать можно только один способ по своему усмотрению.

Вычет расходов на приобретение жилья

Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе (договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких расходов. 

На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться с кадастровой стоимостью!

Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому при продаже такой доли до истечения трех лет вам необходимо уплатить налог с полной стоимости.

Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким правом при жизни.

Если вы решили применить имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое оформление договора купли-продажи. 

Приведем пример расчета НДФЛ с двумя вариантами оформления договора.

Продажа долей как самостоятельных объектов

Имущественный вычет предоставляется каждому владельцу в размере 1 млн рублей. 

 

Супружеская пара приобрела квартиру в долевую собственность. Доля жены составляет 2/3, мужа — 1/3. 

Четыре года спустя жилье продали за 2,8 млн рублей двумя отдельными договорами купли-продажи. То есть каждый из супругов оформил продажу своей доли как отдельного объекта недвижимости. 

70% от кадастровой стоимости квартиры — 3 млн рублей. 

Доход жены — 2 млн рублей (3 000 000 /3 * 2)

Доход мужа — 1 млн рублей (3 000 000 /3 * 1) 

Документы на покупку квартиры утеряны, но каждый из совладельцев имеет право на налоговый вычет в 1 млн рублей. 

Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:

для жены — 13% * (2 000 000 - 1 000 000) = 130 тыс. рублей

для мужа — 13% * (1 000 000 - 1 000 000) = 0, где

3 млн — доход с продажи квартиры (по кадастру)

1 млн — вычет на каждого продавца 

Общий налог с продажи квартиры, подлежащий уплате — 130 тыс. рублей.

Продажа недвижимости как единого объекта

Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма вычета будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Вычет распределится между всеми собственниками пропорционально размеру долей. 

 

Возьмем те же условия. Супруги продали квартиру за 2,8 млн рублей, 70% от кадастровой стоимости составляет 3 млн рублей, Квартирой владели меньше пяти лет, документы на покупку утеряны. Жена владеет 2/3, муж — 1/3.

Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:

для жены: 13% * (2/3 * 3 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 173 333 рубля

для мужа: 13% * (1/3 * 3 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 86 667 рублей, где

3 млн — доход с продажи квартиры (по договору)

1 млн — налоговый вычет за квартиру как на единый объект

Общий налог, подлежащий уплате = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором — всего 1 млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался меньше на 130 тысяч.

Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ

Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о сделке в налоговый орган.

 

В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог необходимо не позднее 15 июля.

Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В противном случае вас ждут штрафные санкции: 

  • Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
  • Установлено, что доход занижен — штраф 20% от доначисленной суммы налога.
  • Доказано, что доход занижен умышленно — штраф 40% от суммы доначислений.
  • За каждый день просрочки платежа начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот момент.

Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию договора на покупку жилья, копии платежных документов.

В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты, которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать максимальную сумму вычетов, собрать необходимые документы и заполнить декларацию! 

 

Подводим итоги:

  • Доход с продажи доли в недвижимости можно уменьшить на расходы при ее покупке или на имущественный вычет 1 млн. рублей.
  • При продаже долей как самостоятельных объектов каждый содольщик вправе применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
  • Для определения срока владения недвижимостью важна дата получения первой доли, а не каждой последующей.
  • Перед тем, как подавать декларацию, рекомендуем проконсультироваться с налоговым экспертом. Специалист расскажет, какие нужно собрать документы в вашем случае, подберет оптимальный вариант снижения налога, грамотно составит декларацию.