Налог с продажи доли в квартире

Комментарии (19)

Обновлено 09.07.2024

Доход с продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. В статье поделимся, кто может не платить налог с продажи доли, как законно уменьшить его размер, как правильно отчитываться в доходе, чтобы избегать штрафных санкций.

налог с продажи доли в квартире

Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья

Вы не обязаны платить налог с продажи квартиры, дома и прочего недвижимого имущества, а также долей в них в следующих случаях:

  • Жилье находилось в собственности продавца не менее пяти, а в некоторых случаях — не менее трех лет. Декларировать такой доход не нужно. Т.е. 3 года и 5 лет – это те пороговые значения, которые позволяют избежать потери денег от продажи. Подробно о том, в каких случаях учитываются те или иные сроки владения жильем, можно узнать из нашей статьи «Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости»
  • Сумма расходов, связанных с покупкой недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи. После приобретения квартиры, доли на таких условиях декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30 апреля. 
  • Доля продана за 1 млн рублей или дешевле. Декларацию подавать не нужно. Соответственно вам не придется заплатить налог НДФЛ при продаже доли дома или в квартире.

При исчислении налога необходимо учесть следующее. Стоимость проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, а не цены на рынке недвижимости, по которой объект был реализован. В этой ситуации налог на продажу доли в квартире будет выше ожидаемого.

 

Например, стоимость комнаты в договоре купли-продажи — 1 млн рублей, а по кадастру —1, 5 млн рублей. Считаем 70% от цены, указанной в ГКН: 1 500 000 * 70% = 1 050 000. А раз стоимость больше 1 млн руб., то нужно подать декларацию и рассчитать налог. Существуют способы, помогающие сэкономить на налоге или свести к 0, об этом поговорим ниже, расскажем как ими воспользоваться и не заплатить лишнего.

Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.

Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. 

Если стоимость жилья, например, продаваемой квартиры по договору сильно занижена, то проверяющий инспектор из ФНС может обратить на это внимание и потребовать пояснений. Вы должны быть готовы к этому, поэтому лучше, если налогоплательщик соблюдает законы, тогда квартира, доля, дом и т.п. будут проданы без проблем со стороны налоговой службы.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время

Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, например, по договору приватизации, а другая — меньше (было дарение от родителей, близкого родственника, отказ в пользу детей, была приобретена и т.д.). Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?

Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности. 

Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади и получили квартиру полностью. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года. При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2022 года. Это правило распространяется и на другие объекты недвижимого имущества, к примеру, на дом с общей долевой собственностью.

 

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже этого дома?

Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел налоговый эксперт. Вот предыстория.

В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну — по одной трети на каждого. В 2021 году мать скончалась, и ее часть перешла дочери по наследству. В июле 2022 года сестра матери подарила Галине свою долю. Таким образом, с июля 2022 года Галина становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5 млн. рублей.

В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента. Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет. А впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет назад, о чем свидетельствуют подтверждающие документы.

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации и придется платить налог с продажи доли в квартире в собственности менее 3 лет/5 лет. Эти и другие нормы указаны в законодательных актах России, а именно п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Как снизить налог с продажи доли

налог с продажи доли в квартире

Если вы продали долю в квартире до истечения минимального срока владения или ее стоимость составила более 1 млн рублей, у вас возникает обязанность по уплате НДФЛ.  

Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода: 

  • На сумму расходов при покупке доли. Это более выгодный способ, но им можно воспользоваться только при условии документально подтвержденных расходов. ИФНС тщательно проверит все документы.

  • На имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Если в одном году продавалось несколько объектов недвижимости, то имущественный налоговый вычет предоставляется на совокупный доход, полученный от продажи всех объектов.

Вычет расходов на приобретение жилья

Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе (договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких расходов. 

На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться с кадастровой стоимостью! Данная норма закреплена в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому при продаже такой доли до истечения трех лет вам придется заплатить налог с полной стоимости.

Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким правом при жизни.

Если вы решили применить имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое оформление договора купли-продажи. 

Приведем пример расчета имущественного налогового вычета для возврата НДФЛ с двумя вариантами оформления договора.

Продажа долей как самостоятельных объектов

Имущественный вычет предоставляется каждому владельцу в размере 1 млн рублей. 

 

Супружеская пара приобрела квартиру в долевую собственность. Доля жены составляет 2/3, мужа — 1/3. 

Четыре года спустя жилье продали за 2,8 млн рублей двумя отдельными договорами купли-продажи. То есть каждый из супругов оформил продажу своей доли как отдельного объекта недвижимости. 

70% от кадастровой стоимости квартиры — 3 млн рублей. 

Доход жены — 2 млн рублей (3 000 000 /3 * 2)

Доход мужа — 1 млн рублей (3 000 000 /3 * 1) 

Документы на покупку квартиры утеряны, но каждый из совладельцев имеет право на налоговый вычет в 1 млн рублей. 

Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:

для жены — 13% * (2 000 000 - 1 000 000) = 130 тыс. рублей

для мужа — 13% * (1 000 000 - 1 000 000) = 0, где

3 млн — доход с продажи квартиры (по кадастру)

1 млн — вычет на каждого продавца 

Общий налог с продажи квартиры, подлежащий уплате — 130 тыс. рублей.

Продажа недвижимости как единого объекта

Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма налогового вычета при продаже доли квартиры будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Он распределится между всеми собственниками долей пропорционально их размеру.

 

Возьмем те же условия. Супруги продали квартиру за 2,8 млн рублей, 70% от кадастровой стоимости составляет 3 млн рублей, Квартирой владели меньше пяти лет, документы на покупку утеряны. Жена владеет 2/3, муж — 1/3.

Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:

для жены: 13% * (2/3 * 3 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 173 333 рубля

для мужа: 13% * (1/3 * 3 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 86 667 рублей, где

3 млн — доход с продажи квартиры (по договору)

1 млн — налоговый вычет за квартиру как на единый объект

Общий налог, подлежащий уплате = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором (по одному договору) — всего 1 млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался меньше на 130 тысяч.

Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ

Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о сделке в налоговый орган.

 

В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог необходимо не позднее 15 июля.

Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В противном случае вас ждут штрафные санкции, которые придется выполнять: 

  • Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
  • Установлено, что доход занижен — штраф 20% от доначисленной суммы налога.
  • Доказано, что доход занижен умышленно — штраф 40% от суммы доначислений.
  • За каждый день просрочки платежа начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот момент.

Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию договора на покупку жилья, копии платежных документов для проверки. Отправить заявление и ваши документы можно на сайте в личном кабинете.

В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты, которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать максимальную сумму вычетов, уменьшить налог, собрать необходимые документы и заполнить декларацию!

 

Подводим итоги:

  • Доход с продажи доли в недвижимости можно уменьшить на расходы при ее покупке или на имущественный вычет 1 млн. рублей.
  • При продаже долей как самостоятельных объектов каждый содольщик вправе применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
  • Для определения срока владения недвижимостью важна дата получения первой доли, а не каждой последующей.
  • Перед тем, как подавать декларацию, рекомендуем проконсультироваться с налоговым экспертом. Специалист расскажет, какие нужно собрать документы в вашем случае, подберет оптимальный вариант снижения налога, грамотно составит декларацию.

Вопросы и ответы

19

Добрый день. Происходит продажа квартиры. Кадастровая стоимость 3 326 240 руб. а стоимость продажи по договору 6.2 миллиона. Квартира в долевой, у меня 13/15 собственности, а у жены и у ребенка по 1/15. Я являюсь собственником с 2016 года,а жене и ребенку доли были выделены только в феврале 2024. Нужно ли будет платить налог с долей ребенка и жены?

НДФЛка

Денис, здравствуйте! В случае, если на момент приобретения квартиры в 2016 г. вы уже находились в браке, то у супруги срок владения также будет считаться как и у вас с 2016 г., но налоговой потребуются пояснения и подтверждающие документы. По продажи доли ребенка необходимо будет отчитаться - подать декларацию до 30.04.2025 г. и оплатить налог (если он возникнет) до 15.07.25 г.


Для более точного ответа нам необходимо ознакомиться с документами.

Предлагаем воспользоваться услугами нашего сервиса, в который входит проверка всех документов, информационная поддержка личного налогового консультанта, заполнение и подача документов в ФНС.      

Здравствуйте. Подскажите, продали квартиру, полученную по наследству, владенее ей менее года. В квартире 2 собственника, у меня 1/4и 3/4 у дяди. Общая сумма продажи 3100.000, договор купли продали составлен один. Не можем понять сколько необходимо будет оплатить налог каждому. Кадастровая стоимость моей доли 500.000 помогите, пожалуйста, разобрать

НДФЛка

Екатерина, здравствуйте!

Для ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с документами и уточнить нюансы. Предлагаем вам воспользоваться услугой VIP- консультация. Мы поможем вам минимизировать налоги и рассчитаем сумму налога.

Здравствуйте. В квартире 3 собественника. Я, мама, сестра, у всех по 1/3 доли. Приватизация была в 2008 году, у всех свидетельства. Мама скончалась в этом году, мы с сестрой наследуем ее долю. При продаже квартиры будем ли мы платить налог, если продадим ранее 3 лет владения долей, учитывая что мы собственники?

НДФЛка

Александра, добрый день.

Нет налогообложения не возникнет, т.к. у Вас происходит увеличение первоначальной доли, которая возникла в 2008г., т.е. более 3-х лет.

Был продан объект за 7100000,куплен-3000000 объект принадлежал менее 5 лет собственности ,у супруги этот объект единственное жилье ,а вот у супруга нет ,и возникает большой налог,может ли супруг воспользоваться расходами жены ?так как ей не нужно отчитываться о продаже

НДФЛка

Влада, добрый день! Для ответа на Ваш вопрос потребуется экспертная оценка документов. Предлагаем воспользоваться услугами нашего сервиса, в который входит проверка всех документов, информационная поддержка личного налогового консультанта, заполнение и подача деклараций по форме 3-НДФЛ.

Добрый день! У меня такая ситуация: бабушка умерла в марте 2012 года. Осталась квартира, у меня доля 1/4. А в наследство я вступил только в апреле 2024 года. Буквально через неделю квартиру продали за 1 200 000 руб. Соответственно,я получил 300 000. Вопрос: нужно ли мне платить налог с продажи квартиры? Насколько я понял,что нет, т.к. с даты смерти

НДФЛка

Михаил, добрый день! Для наследуемого имущества предельный минимальный срок владения составляет 3 года с даты смерти наследодателя. Нет необходимости предоставлять декларацию по форме 3-НФДЛ и платить налог с продажи наследства, если имущество находилось в собственности более трёх лет. Но возможно в ИФНС потребуется предоставить пояснения. Предлагаем оформить услугу "ВИП Консультация" и мы будем сопровождать Вас по всем вопросам налогообложения физических лиц!

В 2020 году по завещанию я унаследовала 3/8 дома от мамы, а в 2024 унаследовала по завещанию остальные 5/8 от отчима, могу ли я продать дом без оплаты налога сразу, не дожидаясь 3 лет, я же уже владела долей 4 года?

НДФЛка

Здравствуйте, Ольга! Срок владения для объекта перешедшего по наследству следует считать с даты смерти наследодателя, минимальный срок владения составляет 3 года. в 2024 У Вас увеличение доли на объект, который уже в Вашей собственности. Вы можете продать объект без налога.

Квартира покупалась по мат капиталу + ипотека. После 9 лет решили продать. Органы опеки надо было дать долю сыну (мне) и сестре. Мне на момент передачи было 24 и 5 месяцев (студент), сестре меньше 18. Квартиру продали одним договором. Моя доля 3/100. Продали 6 000 000. Кадастровая стоимость 2 000 000. На сайте ФНС насчитал 180 000.

НДФЛка

Максим, здравствуйте! Вероятно Вы некорректно заполнили данные в лкн, т.к стоимость Вашей доли 180 000(доход), может быть уменьшен на вычет с 1 млн, но в соответствии с Вашей долей или на расходы понесенные на ее приобретение, распределенные на всех собственников в соответствующих долях.

Здравствуйте! Я, мама и сестра имели доли в приватизированной квартире более 5 лет. у меня 1/4, у сестры 1/4 и половина у мамы. Я получила в наследство мамину долю. Нужно ли мне оплачивать налог при продаже квартиры в случае ее продажи до истечения 3 лет?

НДФЛка

Елена, здравствуйте!

Если с момента оформления права собственности на долю в квартире по приватизации прошло более 5 лет налог при продаже платить не нужно.

Вам потребуется пояснение для налоговой инспекции по вашей ситуации. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами для его подготовки.

Я, мама и сестра имели долю 1/3 в доме+участок, продали их, до истечения 3х лет, мама пенсионер, это ее единственное дилье, может ли она отдать свою долю от 1 млн нам, дочерям, для вычета?

НДФЛка

Зиля, здравствуйте.

Не очень поняла ваш вопрос. При продаже объекта, в случае, если не сохранились документы на его приобретение, можно применить вычет в размере 1 млн.руб на весь объект, т.е. каждому владельцу вычет будет предоставлен в размере 333 333,33 руб. Указанный вычет не передается другим собственникам, распределяется только согласно долям в собственности.

При разводе продал свою долю бывшей жене за 1500000 рублей. Квартира была приобретена в 2019 году в ипотеку. Должен ли я заплатить налог за продажу

НДФЛка

Владимир, добрый день!  

Чтобы ответить на Ваш вопрос: нужно ли декларировать доход от продажи доли, возникнет ли НДФЛ к уплате, - необходимо более детально разобраться в ситуации и проверить Ваши документы.

Предлагаем оформить услугу "VIP Консультация" и мы будем сопровождать Вас по всем вопросам налогообложения физических лиц.

Мы будем рады помочь Вам!


Добрый день. 3-комнатная квартира, 3 собственника, 1/3 доля у дочери с 2000г. (прив-я), 1/3 отец, 1/3 мать. В 2015г мать наследует после смерти отца его доля, дочь отказывается от наследства. В 2023г дочь наследует долю матери, после смерти. Как будет исчеслятся налог при продаже, если одна доля была во владении больше 3 лет. Спасибо.

НДФЛка

Лилия, добрый день!

Срок владения определяется с даты регистрации права собственности первой долей в объекте недвижимости.


Предлагаем оформить услугу "VIP Консультация" и мы будем сопровождать Вас по всем вопросам налогообложения физических лиц.

Мы будем рады помочь Вам!

Продала две доли в квартире. Моя доля в собственности 5 лет, вторая досталась в наследство после смерти мужа в 2023 году, муж владел долей более 5 лет. Суммарная стоимость проданных долей составляет меньше 1 млн. рублей. Нужно ли оплачивать НДФЛ после продажи?

НДФЛка

Наталья, добрый день! При продаже имущества также необходимо учитывать кадастровую стоимость квартиры. Поэтому необходимо ознакомиться с документами, чтобы ответить на Ваш вопрос точно. Но, если квартира была приобретена в браке и не было брачного договора, то срок владения долей мужа также считается с момента приобретения как совместно нажитое имущество. В таком случае потребуется пояснение для налоговой.


Предлагаем оформить услугу "VIP Консультация" и мы будем сопровождать Вас по всем вопросам налогообложения физических лиц.

Мы будем рады помочь Вам!

В квартире проживало 2 человека с 2014 года. По 1/2 доли. После смерти одного по завещанию в 2021 году 1/2 доли перешла третьему лицу. В 2023 году продали квартиру одним договором (2 продавца и один покупатель) за 2.2 млн. Деньги по договору перечислили лицу, кто вступил в наследство. Какой налог взымут с третьего лица и какой суммой вычета?

НДФЛка

Роман, здравствуйте.

Если третье лицо до получения наследства не владело никакой долей в проданной квартире, то ему придется платить налог при продаже этой квартиры. Он может воспользоваться вычетом в 1/2 от 1 млн.руб.

Здравствуйте. Купили квартиру в 2018г оформили только на мужа. В 2019г использовпли мат.капитал на погашение ипотеки и выделили доли детям и жене по соглашению. В 2023г продали квартиру, по изначальному договору у мужа срок владения 5 лет прошел. У жены только 4года. Должна ли жена оплачивать налог?

НДФЛка

Любовь, добрый день! У супруги срок владения будет такой же как у супруга, так как имущество было приобретено в браке. Однако этот вопрос не решится автоматически и надо проводить работу, чтобы с супруги сняли обязанность отчитываться за такой доход. За помощью в решении этого вопроса Вы можете обратиться к специалистам нашего сервиса.

Супруги в браке в 2013 году приобрели квартиру, оформили только на мужа. В2023 году муж умирает. Нотариус выделяет долю супружескую на жену, пережившую мужа и долю на жену, наследницу по закону. Продавая квартиру в 2024 году супруга будет платить налог с продажи квартиры?

НДФЛка

Ольга, добрый день! Налога с продажи не будет, т.к. срок владения по имуществу, приобретенному в браке, считается с даты первоначальной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, срок владения данной квартирой составляет более 5 лет и отчитываться по ней не нужно

Добрый день. Мы продаем квартиру, полученную в наследство. Нас 3 наследника с 1/3 частью каждый. Оформили договор купли продажи квартиры за 3300000рублей. Как будет считаться наш налоговый вычет у каждого собственника 1/3 доли? Спасибо.

НДФЛка

Лариса, добрый день! Для более точного ответа на вопрос по вашей ситуации необходимо ознакомиться с документами. Предлагаем воспользоваться нашей услугой VIP-консультация

Продажа квартиры осуществлялась в 2020 году по одному договору продажи , собственники по 1/2. продали за 1 200 000,00, в собственности квартира была меньше года. Подскажите пожалуйста , верно ли , что вычет 1000000,00 будет действовать на общbq объект и налог с каждого будет 13000,00. или налога нет, так как стоимость квартиры по долям 600 000,0

НДФЛка

Здравствуйте, Мария! Поскольку недвижимость, находящаяся в долевой собственности, продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный вычет в 1 млн. руб. делится в соответствии с долей владения. Налог с каждого собственника будет по 13000 руб. Рекомендую воспользоваться нашей услугой "VIP консультация".


Владеют квартирой три человека. Один из них меньше 5 лет. Продаëтся квартира общим договором купли продажи. Продавец один, тот кто владеет квартирой меньше пяти лет, другие два по доверенности. Изменится ли сумма налогового вычета в 1 млн, буде ли она распределена между собственниками при расчëте?

НДФЛка

Светлана, добрый вечер.

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, налоговый вычет распределяется в пределах долей каждого собственника собственников. Перераспределение при расчете никак не повлияет. Если понадобится помощь, то мы можем помочь в подготовке декларации.

Можно молучить возврат ндфлки от доли договопа мены

НДФЛка

Наталья, добрый день! Для ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с документами.